의정부지방법원 2026타경70310. 포천시 영북면 산정리의 토지와 청소년시설을 함께 보는 비정형 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 캐이.스판지붕 3층, 사용승인일은 1995.01.27.이고 생활관·지도자 숙소·휴게실·화장실·강당·식당·보일러실 등 청소년시설로 사용돼 왔습니다. 현재는 장기간 운영하지 않아 건물상태가 다소 불량한 것으로 평가됐습니다.
등기 구조의 핵심은 2015.09.17. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 3,252,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며 2026.02.10. 더블유엔2212유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 점유·임차관계입니다. 조사된 5명 중 이민우의 전입일만 2011.09.01.로 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70310 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 영북면 산정리 461-1 |
| 등기 건물 | 경기도 포천시 영북면 산정리 461-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 청소년시설(생활관, 지도자 숙소, 휴게실, 화장실, 강당, 식당, 보일러실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 캐이.스판지붕 3층 · 사용승인 1995.01.27. |
| 토지 정보 | 3,038㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김선욱 지분 10분의 6 · 신용승 지분 10분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 4,482,852,000원 / 3,137,996,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유엔2212유동화전문유한회사 / 2,470,311,996원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 전입이 핵심
2015.09.17. 김선욱 10분의 6, 신용승 10분의 4 지분으로 소유권이 이전됐고 같은 날 농협은행 근저당권 3,252,000,000원이 설정됐습니다. 2018.08.24.에는 공유자 전 지분이 주식회사생보부동산신탁에 신탁됐다가, 2025.01.17. 신탁해지에 따라 다시 공유자 명의로 돌아왔습니다. 2025.10.15. 신용승 지분에 포천시 압류가 들어왔으나 2025.10.22. 해제됐고, 과거 2022타경4000 경매개시결정도 2025.11.13. 취하로 말소됐습니다.
현재 경매의 등기상 기준은 2015.09.17. 농협은행 근저당입니다. 이후의 2026.02.10. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 별도입니다. 이민우는 2011.09.01. 전입으로 기준권리보다 빠르지만, 보증금·확정일자·사용부분이 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 인수액을 막는 한 가지 미확정 요소
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민우 | 2011.09.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이창환 | 2017.11.16. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지곤 | 2017.12.21. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형섭 | 2024.03.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최석균 | 2025.01.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
나머지 최석균·김형섭·이창환·정지곤의 전입일은 모두 2015.09.17. 말소기준 이후이므로 제공된 조사내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부순위는 원문 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
③ 가격 — 70% 할인은 확인되지만 시세 할인은 확인되지 않는다
현재 최저매각가는 3,137,996,000원으로 감정가 4,482,852,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 절대 입찰가는 내려왔지만, 이 물건은 일반 아파트가 아니라 장기간 운영하지 않은 청소년시설과 토지입니다. 동일 자산의 최신 실거래 가격과 직접 대조할 근거가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 30% 하락만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
또한 이민우의 보증금이 확인되어 실제 매수인 인수가 발생한다면 실질취득비용은 낙찰가 + 인수액으로 올라갑니다. 현재는 그 인수액 자체가 미상이므로, 3,137,996,000원을 실질취득가로 단정하는 것도 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,137,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 33,779,960원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,252,000,000원 | 3,104,216,040원 |
| 근저당 미배당 | - | 147,783,960원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 농협은행 근저당에 배당되고 147,783,960원이 미배당으로 남습니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 이민우의 보증금·대항요건이 확정되지 않았으므로 실제 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한화리조트 산정호수 남동측 인근으로, 산정호수 주변 카페·식당 등 근린생활시설과 펜션·연수원이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 청소년시설로 이용하다가 현재 장기간 운영하지 않고 있으며 건물상태가 다소 불량합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역에 포함되고, 일부 토지는 소하천예정지 저촉 및 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 적용 대상과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이민우 임대차 원문 확인. 전입일 2011.09.01.의 실제 점유개시일, 임대차계약, 보증금, 사용부분, 주거 사용 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부. 이민우가 과거 등기부상 권리자·채무자와 동일인인지, 소유자 또는 관계인인지 확인해 실제 임대차관계를 구분해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건과 철거·멸실된 건물의 위치 및 범위를 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 상태. 장기간 미운영·다소 불량으로 평가된 청소년시설이므로 보수·재가동 가능성과 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지규제. 계획관리지역 외 성장관리계획구역, 소하천예정지, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등 개별 제한의 실제 적용범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 청소년시설·연수원·펜션 등 대체 이용 가능성과 해당 지역 비정형 부동산 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘70%’가 아니라 선순위 전입의 실체다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2015.09.17. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정을 포함한 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 경매의 실질 위험은 그 밖에 있습니다. 이민우의 2011.09.01. 전입이 말소기준보다 빠른데 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 계산표의 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기 어렵습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가가 감정가의 70%인 것은 사실이지만, 장기간 운영하지 않은 청소년시설과 토지라는 비정형 자산에서 감정가 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 여기에 건물 상태, 제시외 건물, 멸실 건물, 토지규제까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 선순위 전입의 실제 임대차관계와 인수금액을 먼저 확정한 뒤, 그 실질취득비용으로 비정형 자산의 가격을 다시 판단하는 것입니다.
