의정부지방법원 2025타경62956. 파주시 야당동 이편한아침1단지 2동 2층 202호, 주거용 다세대 물건입니다. 감정평가상 2층 202호는 방3·거실·주방·욕실2 등 주거용으로 이용 중이고, 지하는 창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 안창원이며 2022.10.24 매매로 245,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 등기부만 보면 부담스럽습니다. 장유진 명의 주택임차권이 2024.09.05 등기됐고 보증금은 243,000,000원입니다. 전입 2022.08.31, 확정일자 2022.08.02로 2025.04.21 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 하지만 매각물건명세서 비고에 반영된 2026.03.20 확약서가 결과를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 466-53 이편한아침1단지 2동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 주거용(방3·거실·주방·욕실2 등) · 지하 창고 |
| 면적 비교 기준 | 62.425㎡ · 실거래 면적 매칭 |
| 소유자 | 안창원 · 2022.10.24 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 96,530,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 252,601,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약서로 실질 인수 0원
현재 등기에서 핵심 말소기준은 2025.04.21 강제경매개시결정입니다. 과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 서울축산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 반면 장유진의 전입·확정일자와 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서 있어, 확약이 없었다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장유진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 243,000,000원 | 2022.08.31 / 2022.08.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 장유진은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 보증금을 다른 신고와 합산할 이유가 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 94,392,460원이 임차보증금에 우선 배당되고, 룰상 부족분은 148,607,540원입니다.
② 시세 비교 — 39.4%지만 ‘현재 시세의 39.4%’로 단정하면 안 된다
가격 자료에서 면적이 매칭되는 실거래는 1건입니다. 2022.10, 전용 62.43㎡, 2층 거래가 245,000,000원이며, 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 245,000,000원으로 잡혀 있습니다. 현재 최저가 96,530,000원은 이 가격의 39.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 62.43㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 평균 | 62.425㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
다만 이 수치를 곧바로 “현재 시세보다 60% 이상 싸다”로 읽으면 위험합니다. 가격 비교에 쓰이는 최신 거래 자체가 2022.10이고 표본도 1건뿐이기 때문입니다. 따라서 이번 물건은 최저가가 과거 실거래보다 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 현재 시장가 대비 할인폭을 확정할 자료는 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,137,540원 |
| 1. 임차인 장유진 보증금 | 243,000,000원 | 94,392,460원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 252,601,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체에서는 장유진 보증금 미배당액 148,607,540원이 발생합니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험이 되지만, 2026.03.20 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
회차별 인수 구조 — 확약 없이는 가격이 내려가도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 96,530,000원 | 148,607,540원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 77,224,000원 | 167,566,032원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 61,779,200원 | 182,732,826원 | 0원 |
대항력 포기가 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 규모에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건에서는 확약서가 그 구조를 끊어주기 때문에 현재 회차 실질취득은 낙찰가와 같은 96,530,000원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로, 2층 202호는 주거용 방3·거실·주방·욕실2 등으로 이용 중이며 지하는 창고로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 동서대로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층·지상 4층 건물이며, 사용승인 관련 자료는 2017.09.08과 2017.09.18로 확인됩니다. 승강기·도시가스보일러 개별난방·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지 공부상 지목은 임야이나 현황은 대입니다. 공시지가는 938,300원/㎡입니다.
- 표시 차이. 공부상 동은 2동으로 등록되어 있으나 건물 외벽에는 102동으로 표시돼 있고, 지하에 12.24㎡ 창고가 있습니다.
- 환금성. 단지 총 세대수는 15세대이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 본건은 4회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.20 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 문구와 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 장유진 주택임차권은 등기부상 존속 중입니다. 확약에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당표상 미배당액은 148,607,540원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 재확인. 가격 자료는 2022.10, 245,000,000원 실거래 1건입니다. 39.4% 할인 수치만으로 현재 시세를 단정하지 말고 현장 매물과 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 표시·창고 확인. 공부상 2동과 외벽 102동 표시 차이, 지하 12.24㎡ 창고의 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목은 임야이나 현황은 대이며, 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 토지이용사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 사건은 확약서가 결론을 바꾼다”
이 물건의 본래 구조만 놓고 보면 보증금 243,000,000원의 대항력 임차인이 최우선 핵심입니다. 현재 최저가 96,530,000원에서는 배당 후 148,607,540원이 남아, 확약이 없다면 낮은 최저가만 보고 접근할 수 없는 물건입니다. 그러나 2026.03.20 제출된 확약서가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다고 명시해, 이 사건에서는 실질 인수 0원·실질취득 96,530,000원으로 분석합니다.
가격은 별개입니다. 확보된 실거래는 2022.10의 245,000,000원 1건뿐이고, 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 권리의 핵심은 확약서 원문 검증, 가격의 핵심은 현재 환금성 검증입니다. 과거 실거래 대비 39.4%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정해 등급을 높일 수는 없습니다.
