의정부지방법원 2026타경70331. 의정부시 가능동 아산파크뷰 5층 501호로, 법원 분류는 근린시설이며 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 339,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 237,300,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 101,700,000원이 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 한 호실에 확인된 다수의 임차인·점유자와 불완전한 임대차 정보입니다.
말소기준권리는 2024.05.13. 신안군수산업협동조합의 근저당권입니다. 전입일이 확인된 15명의 전입은 2025.06.24.~2026.02.05.로 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 구원회 씨는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 또한 전체 16명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 현재로서는 판정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 5층 501호 · 도로명 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 업무시설(오피스텔) · 지상 9층 건물 내 5층 501호 |
| 현재 등기명의 | 조태진 (수탁자) · 신탁 전 소유자 주식회사아산피렌체 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 237,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 3,091,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.13. 근저당권 · 채권최고액 3,960,000,000원 · 공동담보목록 제2022-906호 |
| 매각기일 | 2026.08.04. |
① 권리 흐름 — 15명은 후순위, 1명은 판정 보류
2024.05.13. 소유권보존 직후 같은 날 신안군수산업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2026.02.11. 임의경매개시결정이 등기된 뒤 2026.03.03. 조태진 씨 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 등기부에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 제2026-42862호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 기재돼 있습니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 목적물 전부 | 2025.08.04. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권서진 | 목적물 전부 | 2026.02.04. | 미상 | 2026.04.24. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구원희 | 목적물 전부 | 2025.07.16. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜진 | 미상 | 2025.08.28. | 20,000,000원 / 900,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜린 | 목적물 전부 | 2025.10.01. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아연 | 목적물 전부 | 2025.09.11. | 20,000,000원 / 1,030,000원 | 2026.04.01. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의경 | 목적물 전부 | 2025.07.10. | 40,000,000원 / 800,000원 | 2026.03.09. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이광자 | 목적물 전부 | 2025.09.12. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종민 | 목적물 전부 | 2025.10.01. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우현 | 목적물 전부 | 2025.08.11. | 48,500,000원 / 800,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 수진주 | 목적물 전부 | 2025.07.30. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김귀종 | 목적물 전부 | 2026.02.05. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유리 | 목적물 전부 | 2025.06.24. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최서진 | 목적물 전부 | 2025.09.01. | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진영 | 목적물 전부 | 2025.10.01. | 20,000,000원 / 900,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구원회 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확인된 보증금은 김혜진·임아연·황의경·김우현·이진영 5명의 합계 148,500,000원이며, 나머지 11명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자는 전원 미상이고, 배당요구가 확인된 사람은 권서진·임아연·황의경 3명입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저가는 237,300,000원으로 감정가 339,000,000원의 70%입니다. 한 번 더 유찰되면 166,110,000원, 세 번째 회차에서는 116,277,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 아산파크뷰는 2024.03.22. 사용승인된 16세대 규모 건물이고, 현재 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 확인되지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 339,000,000원 | 감정 기준가격 |
| 현재 회차 | 70% | 237,300,000원 | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 166,110,000원 | 시세 비교자료 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 116,277,000원 | 시세 비교자료 필요 |
따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 현재 실질취득액은 배당 시뮬레이션상 최저가와 같은 237,300,000원이지만, 이는 구원회 씨의 전입일 확인 전 잠정 계산입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 보고 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,122,200원 |
| 1. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 233,177,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 중 233,177,800원만 배당되고 3,726,822,200원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 3,091,000,000원이며, 근저당은 공동담보목록 제2022-906호에 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로, 각급 학교·대규모 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 가능역과 의정부경전철 흥선역이 있으며 교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공부와 현황 모두 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 다만 현장 방문 당시 이해관계인이 없어 내부를 확인하지 못했고, 첨부 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 업무시설과 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역·가능6구역 지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역에 포함되며, 공공공지·중로1류·상대보호구역과 저촉됩니다. 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2024.03.22. 준공된 16세대 규모 건물이나 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 없어 현재 가격대의 환금성을 수치로 확인하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구원회 씨의 전입일 확인. 대항력 가능성을 가르는 핵심입니다. 전입일·점유개시일·보증금·계약 상대방을 최종 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 임대차 16명 전수 확인. 동일 목적물에 다수의 점유자가 기재돼 있으므로 실제 점유 호실·공간, 현재 거주 여부와 명도 대상자를 구분해야 합니다.
- 확정일자와 배당요구 확인. 확정일자는 전원 미상이고 배당요구가 확인된 사람은 3명입니다. 배당순위와 보증금 회수 가능성은 최종 문건 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 신탁원부 대조. 경매개시결정 후 소유권이 수탁자 조태진 씨에게 이전됐습니다. 신탁원부 제2026-42862호의 관리·처분 조항과 임대차 체결 권한을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보완. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 확인된 동일 면적 실거래가가 없습니다. 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았고 평면도가 실제 구조와 다를 수 있으므로 현황과 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 먼저 확인할 것”
이 물건은 감정가 339,000,000원에서 237,300,000원으로 낮아졌지만, 현재 확인 가능한 정보만으로 가격 메리트를 평가할 실거래 근거는 없습니다. 말소기준 근저당보다 늦게 전입한 15명은 대항력이 없어 권리구조가 정리되지만, 전입일이 확인되지 않은 구원회 씨 1명이 최종 인수 판단의 변수로 남습니다.
여기에 임차인·점유자 16명, 보증금 미상 11명, 확정일자 전원 미상, 경매개시결정 후 신탁등기, 내부 미확인까지 겹쳐 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 이를 확정값으로 받아들이기보다, 구원회 씨의 대항력과 실제 점유관계가 확인된 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 결론은 말소기준은 명확하지만, 점유·신탁·시세 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.