의정부지방법원 2026타경70331. 가능동 아산파크뷰 3층 302호로, 경매상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유권보존과 동시에 2024.05.13. 신안군수산업협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 한솔금속창호주식회사 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 경매개시결정 뒤인 2026.03.03. 조태진 씨 앞으로 소유권이전 신탁등기가 이뤄졌습니다.
등기 순위만 보면 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 중심이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리관계가 단순한 빈 호실이 아닙니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 15명이고, 보증금이 확인된 5명의 보증금만 합해도 148,500,000원입니다. 대항력은 없더라도 배당요구와 최우선변제 여부, 실제 점유구획, 인도 범위를 확인하지 않은 채 입찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70331 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 3층 302호 도로명: 경기도 의정부시 의정로 188 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 업무시설(오피스텔) · 지상 9층 건물 내 3층 302호 |
| 건물 현황 | 아산파크뷰 · 16세대 · 준공 2024.03.22 |
| 현재 소유자 | 조태진 (수탁자 · 2026.03.03. 소유권이전 신탁) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 3,091,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부 확인은 필수
말소기준인 신안군수산업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2022-906호에 연결돼 있습니다. 채권최고액은 3,960,000,000원으로 감정가보다 크지만, 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 2026.01.13. 한솔금속창호주식회사 가압류도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 15명 명도는 별개
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 15명입니다. 가장 이른 전입일은 2025.06.24.로 말소기준일 2024.05.13.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 전원 대항력이 없고, 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형준 | 2025.08.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권서진 | 2026.02.04 | 미상 | 2026.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구원희 | 2025.07.16 | 미상 | 2026.03.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜진 | 2025.08.28 | 20,000,000원 / 900,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜린 | 2025.10.01 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임아연 | 2025.09.11 | 20,000,000원 / 1,030,000원 | 2026.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황의경 | 2025.07.10 | 40,000,000원 / 800,000원 | 2026.03.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이광자 | 2025.09.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종민 | 2025.10.01 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김우현 | 2025.08.11 | 48,500,000원 / 800,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 수진주 | 2025.07.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김귀종 | 2026.02.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유리 | 2025.06.24 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최서진 | 2025.09.01 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진영 | 2025.10.01 | 20,000,000원 / 900,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 검증 — 신건 339,000,000원을 시세로 착각하지 말 것
현재 회차는 감정가 100%인 339,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이나 인수 권리가 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 339,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가나 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 339,000,000원 | 333,454,000원 | 3,907,546,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 271,200,000원 | 266,603,200원 | 3,974,396,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 216,960,000원 | 213,122,560원 | 4,027,877,440원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,546,000원 |
| 1. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 3,960,000,000원 | 333,454,000원 |
| 2. 가압류 · 한솔금속창호주식회사 | 281,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,241,000,000원 중 채권자 배당은 333,454,000원, 미배당은 3,907,546,000원으로 추정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 경매상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 아파트로 전제한 시세 비교나 주택 수요 분석은 맞지 않습니다.
- 입지. 의정부공업고등학교 북서측 인근으로 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔과 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 가능역과 의정부경전철 흥선역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물로, 위생·급배수·승강기·소화· 화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 서측으로 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역·재개발정비사업 정비구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다. 공공공지·중로1류·상대보호구역 저촉사항도 확인해야 합니다.
- 환금성. 2024.03.22. 준공된 16세대 규모 건물이며, 비교 실거래가 확인되지 않습니다. 소규모 집합건물의 업무시설·근린시설 수요와 가능6구역 정비사업 영향을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 15명 전수 확인. 이름만 확인하는 데 그치지 말고 각 임차인의 실제 점유 호실·구획, 계약 상대방, 보증금, 월세, 전입 유지 여부와 퇴거 의사를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 10명. 대항력은 없지만 최우선변제와 배당순위가 달라질 수 있으므로 임대차계약서, 배당요구서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 권서진·구원희·임아연·황의경의 배당요구는 확인됐으나, 나머지 임차인의 신고 여부와 종기 준수 여부는 원문으로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2026-42855호에서 신탁 목적·수익자·처분권한과 경매절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록 제2022-906호에 연결돼 있으므로 실제 채권액과 다른 담보물의 경매·변제 상황을 확인하세요.
- 명도비용 반영. 인수 보증금은 없더라도 점유자가 많아 인도명령, 협의 퇴거, 집행비용과 공실 전환 기간이 커질 수 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 내부가 확인되지 않았고, 첨부 평면도와 실제 내부구조가 다를 수 있습니다.
- 가격 원본 조사. 신건 감정가가 곧 시세라는 근거는 없습니다. 동일 건물과 인근 업무시설· 근린시설의 매매가, 보증금, 월세, 공실률과 관리비를 직접 조사해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준권리는 2024.05.13. 근저당권이고, 실제 임차인 15명의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금이나 등기상 권리를 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
하지만 조사된 점유자가 15명이고, 그중 10명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 임차인은 일부이며, 최우선변제도 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 여기에 경매개시결정 뒤의 신탁등기와 내부 미확인 상태까지 겹칩니다. 신건 최저가 339,000,000원은 비교 실거래 없이 가격 경쟁력을 판단하기도 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 합격, 임차관계·명도·가격 검증은 보류입니다.