🏷 최저 189,178,100원 👥 보증금 116,200,000원 ⚠ 임차권등기 2건 🔐 지분매각
의정부지방법원 2026타경70337. 경기도 의정부시 가능동 612-22, 도로명 신촌로17번길 40-11 소재의 연립·다세대형 주택 및 토지입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이며, 1층은 2가구, 2층은 1가구, 지층은 1가구 구조로 파악됩니다. 2층은 공실 상태로 표시되어 있으나, 등기부에는 2층 전부를 범위로 한 임화순의 임차권등기와 1층 일부를 범위로 한 조아라의 임차권등기가 함께 올라와 있습니다.
이 사건의 말소기준으로 잡힌 권리는 2026.02.12. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 권리들이 가볍지 않다는 점입니다. 1999.06.25. 김영준 지분 관련 가등기, 2025.07.23. 임화순 임차권등기, 2025.12.23. 조아라 임차권등기가 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 특히 매각물건명세서상 을구 1번 및 을구 2번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 612-22 · 경기도 의정부시 신촌로17번길 40-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 1층 2가구, 2층 1가구, 지층 1가구 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1991.02.25 |
| 토지 | 대 133.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,281,000원/㎡ |
| 소유자 | 김영성 4분의 2, 김영준 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 189,178,100원 / 189,178,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지현 / 20,947,956원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 권리가 많다
이 물건은 일반적인 “근저당 이후 권리 전부 소멸” 구조가 아닙니다. 말소기준으로 잡힌 경매개시결정이 2026.02.12.이고, 그보다 앞선 가등기·압류·임차권등기가 존재합니다. 특히 갑구 2번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요하고, 을구 1번·2번 임차권등기는 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 임차권등기 2건, 미상 표시 1건
| 구분 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임화순 | 2층 66.03㎡ 전부 | 90,000,000원 | 2021.05.10 / 2021.05.11 / 2025.07.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 · 미배당 잔액 인수 가능 |
| 조아라 | 별지목록기재 건물 1층 66.03㎡ 중 | 26,200,000원 | 미상 / 2023.11.07 / 2025.12.23 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 · 미배당 잔액 인수 가능 |
| 문패상 표시 | 해당 없음 | 미상 | 미상 / 2023.11.07 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 · 보증금 미상 |
확인된 임차권등기 보증금은 임화순 90,000,000원, 조아라 26,200,000원으로 합계 116,200,000원입니다. 임화순은 전입과 확정일자가 확인되어 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인으로 봐야 합니다. 조아라는 보증금과 확정일자는 확인되지만 대항력 판정이 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 문패상 표시 부분은 보증금이 확인되지 않아 금액 산정에 넣을 수 없고, 별도 확인 전에는 리스크로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,178,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,448,493원 |
| 1. 임차인 임화순 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,307,910원 | 13,307,910원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 이지현 | 20,947,956원 | 20,947,956원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,473,741원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구 34,255,866원과 임화순 보증금 90,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부액 61,473,741원이 남는 구조입니다. 다만 당해세·최우선변제는 미반영이며, 조아라 보증금 26,200,000원과 보증금 미상 표시 부분은 잔액 인수 가능성 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 숫자는 내려가도 권리는 가벼워지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 189,178,100원 | 34,255,866원 | 0원 | 61,473,741원 | 전액 변제 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 151,342,480원 | 34,255,866원 | 0원 | 24,167,819원 | 전액 변제 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,073,984원 | 28,578,948원 | 5,676,918원 | 0원 | 15,271,038원 배당 |
유찰 시 매각가는 151,342,480원, 121,073,984원으로 내려가지만, 이 물건은 가격 하락만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차권등기 잔액은 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있고, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 실질취득가가 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 이 사건의 입찰가 상한은 단순 최저가가 아니라 실질취득가 기준으로 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택 밀집지역입니다. 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 1층은 2가구, 2층은 1가구, 지층은 1가구입니다. 2층은 공실 상태로 표시되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거 밀집지역의 다가구형 주택이지만 지분매각, 임차권등기, 정비구역 이슈가 함께 있어 일반 매수층은 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 2번 가등기가 담보가등기인지, 매수인 인수로 남는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 잔액 확인. 임화순 90,000,000원, 조아라 26,200,000원은 전액 변제 여부가 핵심입니다. 잔액이 남으면 인수 가능성이 있습니다.
- 대항력 미상 부분 보수적 반영. 조아라와 문패상 표시 부분은 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 미상 부분은 입찰가에서 여유를 둬야 합니다.
- 지분매각 리스크. 김영성 4분의 2, 김영준 4분의 2 구조에서 지분매각으로 진행되며, 공유자의 우선매수신고가 1회 가능합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이 있으므로 현황·점유·건축물 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 현재 예상배당에는 당해세·최우선변제가 미반영될 수 있어 실제 배당과 인수 가능액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “신건”보다 “인수 가능 권리”가 먼저다
이 물건은 감정가 189,178,100원, 최저가 189,178,100원의 신건입니다. 그러나 신건이라는 이유로 단순하게 볼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 가등기와 임차권등기, 보증금 합계 116,200,000원, 대항력 가능·미상 표시, 지분매각과 공유자 우선매수권이 겹칩니다. 현재 회차 배당 가정상 확정 인수액은 0원으로 잡히지만, 을구 임차권등기 잔액은 전액 변제되지 않을 경우 매수인 인수 가능성이 남습니다. 결론은 명확합니다. 권리 확인 전에는 저가 입찰도 안전하지 않고, 실질취득가 기준으로만 판단해야 하는 고난도 물건입니다.
