의정부지방법원 2026타경70361. 낙양동 722-4 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 기호 2·4·6 건물은 모두 다가구주택으로 이용 중이며, 각 건물은 지하 1층·지상 3층 구조입니다. 말소기준은 2024.11.13. 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권 4,822,800,000원입니다. 그 뒤의 의정부시 압류, 경매개시결정, 2025.08.14. 설정된 저축은행 계열 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기권리와 임차관계는 별개로 봐야 합니다. 실제 임차인은 문경화·양혜승·이범학 3명이고, 이 가운데 양혜승은 2024.09.20 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리하는 것이 안전합니다. 이 금액이 확인되기 전에는 매수인의 최종 인수액과 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70361 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 낙양동 722-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2·4·6 건물은 다가구주택으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사마커 |
| 감정가 / 최저가 | 7,057,103,680원 / 3,457,981,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 민물장어양식수산업협동조합 / 4,019,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.13. 근저당권 · 민물장어양식수산업협동조합 · 채권최고액 4,822,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 440.0㎡ · 대 · 제1종전용주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 공시지가 | 1,186,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 1명은 선순위 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문경화 | 2024.12.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양혜승 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 이범학 | 2025.08.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
문경화는 2024.12.02, 이범학은 2025.08.05 전입으로 모두 말소기준권리 이후입니다. 반면 양혜승은 2024.09.20 전입입니다. 세 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 3명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저가는 3,457,981,000원으로 감정가의 49%이고 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 2,420,586,700원(감정가 34%), 4회 유찰 시 1,694,410,690원(감정가 24%)입니다. 그러나 이 사건은 동일·유사 부동산의 실거래 가격을 기준으로 저가 여부를 확인하기보다, 미상 임차보증금·건물 이용상태·위반건축물 표시·일괄매각 구조를 먼저 해결해야 가격의 의미가 생깁니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,457,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,979,810원 |
| 2. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 4,822,800,000원 | 3,421,001,190원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 688,235,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 573,529,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사키움예스저축은행 | 458,824,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 229,412,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권액 6,772,800,000원 중 채권자 예상배당은 3,421,001,190원, 미배당은 3,351,798,810원입니다. 신청채권 4,019,000,000원 역시 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 전입자의 미상 보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 건물·토지 리스크 — 위반건축물 표시와 주차장 이용관계
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 다가구주택. 기호 2·4·6 건물은 모두 다가구주택으로 이용 중입니다. 각 건물 2층에는 201호·202호, 3층에는 301호가 있는 형태로 평가됐습니다.
- 제시외 다락방. 기호 2·4·6 각 3층 301호에는 내부계단으로 연결되는 옥탑 1층 다락방이 있고, 건물단가에 반영해 평가됐습니다.
- 위반건축물 표시. 기호 2·4·6 건물 일반건축물대장에는 건축과-22776(2025.09.01.)호에 따른 위반건축물 표시가 기재되어 있습니다. 내용은 지하 1층 주차장 5㎡를 창고로 무단 용도변경한 것입니다.
- 주차장 이용. 본건 지하 1층 및 지상 1층 일부의 수십면 주차장은 맞은편 낙양동 721-1 상업용 빌딩의 주차장으로도 이용 중입니다.
- 입지. 송양중학교 북서측 인근이며 근린생활시설·단독주택·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 민락 IC와 용민로 노선버스정류장이 있어 국도·고속도로 접근이 용이한 편입니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구(민락2)·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양혜승 보증금 확인. 2024.09.20 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득비용 재계산. 현재 3,457,981,000원은 입찰가격의 기준일 뿐입니다. 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 확인되면 그 금액까지 포함해 판단해야 합니다.
- 위반건축물 시정 여부. 기호 2·4·6 모두 지하 1층 주차장 5㎡의 창고 무단용도변경 표시가 있으므로 원상복구·이행 관련 상태를 확인해야 합니다.
- 주차장 사용관계. 맞은편 낙양동 721-1 상업용 빌딩의 주차장으로도 이용 중인 수십면의 실제 사용관계와 점유 상태를 확인하세요.
- 제시외 건물. 각 301호와 연결된 옥탑 다락방이 매각 범위에 포함되는 구조이므로 현황과 평가 반영 상태를 대조하세요.
- 다가구 명도. 실제 임차인 3명이 확인되는 다가구주택이므로 점유 호수와 각 임대차관계를 개별적으로 정리해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 있다
이 물건은 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자를 곧바로 투자 메리트로 연결하기 어렵습니다. 2024.09.20 전입한 양혜승의 보증금이 미상이라 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 규모가 확정되지 않았고, 기호 2·4·6 건물에는 위반건축물 표시가 있으며, 주차장도 맞은편 상업용 빌딩에 이용되고 있습니다.
말소기준 이후의 담보권·압류가 매각으로 소멸한다는 점은 비교적 명확하지만, 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 “3,457,981,000원이 싸냐”가 아니라 “선순위 임차보증금이 얼마이며 실제로 얼마나 승계되는가”입니다. 그 금액을 확인한 뒤에야 실질취득비용과 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
