의정부지방법원 2026타경70411. 양주시 옥정동 세창리베하우스 106동 12층 1202호, 전용 84.9862㎡ 아파트입니다. 소유자 홍선화는 2010.12.17. 거래가액 113,266,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.04.07. 설정된 현대라이프생명보험주식회사 근저당 145,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2022년 하나캐피탈주식회사 근저당 120,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 244,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 170,800,000원입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 210,416,666원, 최신 거래는 2026.08. 205,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 81.2%로 내려와 신건과 달리 가격 차이가 분명하게 생긴 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 176 세창리베하우스 106동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9862㎡ · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 홍선화 (2010.12.17. 거래가액 113,266,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 110,407,863원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있으나, 별도 임차인 신고가 없고 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 과거 국민은행·한국스탠다드차타드제일은행·신한은행 관련 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2016.04.07. 현대라이프생명보험주식회사 근저당입니다. 그 뒤 설정된 하나캐피탈주식회사 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 81.2%
세창리베하우스 동일 면적 84.99㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 210,416,666원, 거래 범위는 185,000,000원~238,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 14층 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 238,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 12 | 213,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 227,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 209,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 210,416,666원 |
현재 최저가 170,800,000원은 최근 12개월 평균 210,416,666원의 81.2%입니다. 최근 12건 중 최저 거래가인 185,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 205,000,000원과도 차이가 있습니다. 감정가 244,000,000원 자체는 최근 거래 최고가 238,000,000원보다 높았지만, 1회 유찰을 거친 현재 회차에서는 가격 조건이 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 1. 근저당 · 현대라이프생명보험주식회사 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 2. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 22,408,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 170,800,000원 가정 시 담보권 채권액 합계 265,200,000원 중 167,608,800원이 배당되고, 미배당액은 97,591,200원입니다. 하나캐피탈주식회사에는 22,408,800원만 배당돼 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천보초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 북서측 약 15m 포장도로를 통해 출입하며 서측 인근 간선도로와 연계됩니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물의 12층 1202호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·난방·급탕·위생·소화전·화재경보기·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 923,200원/㎡, 지목은 대이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 세창리베하우스는 998세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 170,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 210,416,666원의 81.2%입니다. 최신 거래 205,000,000원과 최근 거래 최저 185,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.04.07. 현대라이프생명보험주식회사 근저당 145,200,000원이 말소기준이며, 2022년 하나캐피탈 근저당과 2026년 경매개시결정은 후순위입니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가격에서 채권 미배당액 97,591,200원이 발생하지만 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 현황조사·매각 관련 원본 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 1회 유찰 가격
이 사건은 말소기준이 분명합니다. 2016.04.07. 현대라이프생명보험주식회사 근저당을 기준으로 이후 하나캐피탈 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고도 없습니다.
가격은 신건 감정가 244,000,000원에서 1회 유찰되어 170,800,000원으로 내려왔습니다. 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 210,416,666원의 81.2%, 최근 거래 최저 185,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 부담이 크지 않으면서 유찰 후 시세와의 가격차가 생긴 아파트로 요약할 수 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 상태 확인은 입찰 전 반드시 남겨둬야 할 확인사항입니다.
