청주지방법원 2024타경33142. 충주시 엄정면 목계리 36 일원의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 공부상 건물 용도는 창고시설이지만 현황은 빵 및 커피판매 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 코치빌더주식회사이고, 2022년 4월 28일 설정된 충주축산업협동조합 근저당권 1,140,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 김순복 근저당권 450,000,000원, 김혜정 근저당권 295,880,000원, 국세·지방세 압류, 근로복지공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차관계로 조사된 황재영과 월드클라식오토 주식회사 역시 말소기준일보다 늦게 등록돼 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 권리 순위가 정리된다는 사실과 부동산을 온전히 사용할 수 있다는 사실은 별개입니다. 매각에서 제외되는 건물과 시설이 다수 있고, 그 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 목록 5는 농지취득자격증명이 필요하며, 제출하지 않으면 보증금 몰수와 원상회복의무 가능성까지 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33142 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 엄정면 목계리 36 · 충청북도 충주시 엄정면 구룡로 405 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 창고시설, 현황 근린생활시설(빵 및 커피판매) |
| 소유자 | 코치빌더주식회사 |
| 토지 | 면적 6,719㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 일부 생산녹지지역·자연녹지지역 |
| 감정가 / 최저가 | 2,314,087,600원 / 1,481,016,000원 (3회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주축산업협동조합 / 998,456,077원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2022년 4월 28일 충주축산업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서는 후순위 채권에 미배당이 발생하지만, 배당 부족액과 매수인 인수액은 구분해야 합니다. 현재 회차 예상 미배당은 484,686,780원이나 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유·이용 | 등록일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황재영 | 목적물 2번 1층 일부 점유 | 2023.12.05 | 3,000원 | 2024.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 월드클라식오토 주식회사 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 점유 부분 미상 | 2023.03.06 | 3,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 등록일 모두 말소기준일인 2022년 4월 28일보다 늦습니다. 따라서 두 임차관계 모두 대항력은 없고 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 2명이며, 보증금을 중복 합산할 사정도 없습니다. 다만 월드클라식오토 주식회사는 점유 부분과 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현황 점유와 인도 범위는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 64% 할인만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 64%인 1,481,016,000원입니다. 3회 유찰로 감정가보다 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 부여해서는 안 됩니다.
특히 이 물건은 일반적인 건물 하나가 아니라 여러 토지와 건물, 현황 이용, 제시외 시설, 농지취득자격증명 문제가 결합된 사건입니다. 감정가 64%라는 표면적 할인보다 매각 대상과 제외 대상의 경계, 사용 가능한 면적, 법정지상권 및 원상회복 비용을 먼저 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,481,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,210,160원 | - |
| 1. 근저당 · 충주축산업협동조합 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김순복 | 450,000,000원 | 323,805,840원 | 126,194,160원 |
| 3. 근저당 · 김혜정 | 295,880,000원 | 0원 | 295,880,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 62,612,620원 | 0원 | 62,612,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당모형은 채권최고액을 기준으로 작성됐으며, 집행비용은 17,210,160원입니다. 총 채권액 1,948,492,620원 중 채권자 예상배당은 1,463,805,840원, 미배당은 484,686,780원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 핵심 특수조건 — 등기부보다 중요하다
⑥ 입지·토지·이용상태
- 주위환경. 목계나루 북동측 인근으로 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 현재 이용. 공부상 창고시설이나 현황은 빵 및 커피판매 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 목조 슬레트지붕 단층이며 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내부는 인테리어 마감, 목재 및 샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수설비와 전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 현황. 토지면적 6,719㎡, 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 공부와 현황. 기호 5·8·9는 공부상 지목이 답이지만 현황은 잡종지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물의 소유자, 건축 시점, 토지·건물 소유관계 변동을 확인하세요.
- 매각 대상 경계. 일괄매각 대상과 제외되는 컨테이너·유람선·다용도실의 위치를 현장에서 구분하세요.
- 농지취득자격증명. 목록 5의 발급 가능 여부와 원상회복 조건을 엄정면에 확인하세요.
- 건축물 현황. 소재불명 39.67㎡ 사무실, 여러 필지에 걸친 건물, 위반건축물 표시를 원본 도면과 대조하세요.
- 점유 범위. 황재영의 1층 일부 점유와 월드클라식오토 주식회사의 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세의 당해세 해당액과 배당 순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지·건물별 현지 시세와 제외 대상 비용을 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 관련 회신을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 임차인 2명도 모두 후순위여서 등기상 인수액은 0원입니다. 배당 부족액이 484,686,780원 발생하더라도 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 입찰 난도는 낮지 않습니다. 매각 제외 건물과 시설, 법정지상권 성립 여부, 목록 5 농지취득자격증명, 원상회복 가능성, 건축물 소재와 공부의 차이, 위반건축물 표시가 동시에 존재합니다. 3회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만 최근 시세 비교 근거도 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리 순위는 정리형, 현장과 특수조건은 고난도. 매각 대상의 실체와 사용 가능 범위를 확정한 뒤에만 입찰가를 계산해야 하는 물건입니다.
