청주지방법원 2024타경33142. 충주시 엄정면 목계리 36 일대의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 창고시설이나 현황은 근린생활시설(빵 및 커피판매)로 이용 중입니다. 소유자는 코치빌더주식회사이고, 2022.04.28. 설정된 충주축산업협동조합 근저당 1,140,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정·등기된 근저당권, 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 권리구조는 비교적 명확하지만, 이 물건의 난도는 등기부 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부가 불분명하다고 명시되어 있고, 일부 토지에는 농지취득자격증명이 필요합니다. 또한 목록2는 일반건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있으며 공부와 실제 소재 현황에도 차이가 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 51.2%까지 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33142 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 엄정면 목계리 36 · 충청북도 충주시 엄정면 구룡로 405 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 창고시설 · 현황 근린생활시설(빵 및 커피판매) |
| 소유자 | 코치빌더주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,314,087,600원 / 1,184,813,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 충주축산업협동조합 / 998,456,077원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 6,719.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 140,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022.04.28. 충주축산업협동조합 근저당권 1,140,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김순복 근저당 450,000,000원, 김혜정 근저당 295,880,000원, 국·충주시의 압류, 근로복지공단 가압류 62,612,620원, 현재 사건의 경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 권리 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·등록 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황재영 | 목적물 2번에 1층 일부점유 | 2023.12.05 | 3,000 | 대항력 없음 | 2024.09.19 |
| 월드클라식오토 주식회사 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 점유부분 미상 | 2023.03.06 | 3,000 | 대항력 없음 | - |
두 임차인 모두 2022.04.28. 말소기준권리보다 뒤에 전입·등록되어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 배당 부족이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 4회 유찰 — 가격보다 먼저 봐야 할 특수조건
현재 최저매각가는 1,184,813,000원으로 감정가 2,314,087,600원의 51.2% 수준입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 4회 유찰이라는 결과와 아래 특수조건이 동시에 존재하므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,184,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,248,130원 |
| 2. 근저당 · 충주축산업협동조합 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김순복 | 450,000,000원 | 30,564,870원 |
| 4. 근저당 · 김혜정 | 295,880,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 62,612,620원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,948,492,620원 중 예상 배당액은 1,170,564,870원, 미배당은 777,927,750원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목계나루 북동측 인근이며 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다.
- 현황 용도. 공부상 창고시설이나 현황은 근린생활시설인 빵 및 커피판매 용도로 이용 중입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역을 포함하고, 일부는 생산녹지지역·자연녹지지역이 함께 표시되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황. 기호 5, 8, 9는 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각 제외 제시외 건물과 토지의 소유관계·성립요건을 원본 서류와 현장 기준으로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 5의 증명 발급 가능 여부를 확인해야 하며 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 위반건축물·소재지 확인. 목록2의 건축물대장 표시와 실제 위치가 다르고 위반건축물 표시가 있으므로 현황 측량·대장 대조가 필요합니다.
- 매각 제외물 확인. 제시외 수목, 이동 가능한 컨테이너, 유람선, 컨테이너형 다용도실 등은 매각에서 제외됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 51.2%만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 말소기준 이후 권리와 임차관계만 보면 깔끔합니다. 두 임차인은 모두 대항력이 없고, 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 경매의 실질 위험은 그 다음에 있습니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으며, 위반건축물 표시와 공부·현황 차이, 다수의 매각 제외물이 함께 존재합니다. 이미 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 최근 실거래 근거가 없는 만큼 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현장·법률 리스크는 별도 검증. 이 사건의 핵심입니다.
