의정부지방법원 2026타경70441. 의정부동 171-13 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 5층으로, 1층은 쎄븐일레븐편의점, 2층은 제이제이버거스테이크, 3층부터 5층은 주택, 지하층은 뉴카라 노래방으로 이용 중입니다. 즉 단순 주거용이 아니라 근린생활시설·위락시설·주택이 섞인 복합 용도입니다.
현재 말소기준권리는 2024.01.31. 설정된 종암동새마을금고의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 최승학 근저당, 도이치파이낸셜·현대카드·신한카드 가압류, 김은주 근저당과 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 실제 승부처는 등기권리보다 임차인 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70441 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 171-13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 위락시설, 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 · 사용승인일 1993.10.22. |
| 토지 | 대 162.9㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 장원진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,202,069,220원 / 1,079,014,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 7,821,881원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.31. 종암동새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 최승학 근저당 90,000,000원, 김은주 근저당 150,000,000원과 도이치파이낸셜 346,820,129원, 현대카드 27,632,189원, 신한카드 25,219,965원의 가압류 등은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 이후 명칭이 서울종암새마을금고로 변경됐고, 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 4명 중 1명은 대항력 판정 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동일 | 미상 | 2025.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신승화 | 미상 | 2025.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신재현 | 2층 | 2025.01.15 | 15,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김동일·신승화·신재현은 모두 전입일이 말소기준권리인 2024.01.31.보다 뒤라 대항력이 없습니다. 신재현은 2층을 점유하며 보증금 15,000,000원, 월세 1,100,000원으로 확인됩니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 2,202,069,220원, 현재 최저매각가는 1,079,014,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 755,309,800원, 4회 유찰 시 528,716,859원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설·위락시설·주택이 혼재하고, 1993.10.22. 사용승인된 복합 건물이라는 점을 감안하면 주거용 아파트처럼 단순한 시세비교를 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,079,014,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,190,140원 |
| 2. 근저당 · 종암동새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,065,823,860원 |
| 3. 근저당 · 최승학 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 도이치파이낸셜 주식회사 | 346,820,129원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 27,632,189원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김은주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,219,965원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,199,672,283원, 채권자 총 배당액은 1,065,823,860원, 미배당은 1,133,848,423원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부제일시장 남측 인근으로 각종 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측 근거리에 지하철 1호선 의정부역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 1층 쎄븐일레븐편의점, 2층 제이제이버거스테이크, 3층~5층 주택, 지하층 뉴카라 노래방으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역, 대 162.9㎡, 상업용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 4,072,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함되며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 사용승인일은 1993.10.22.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박정호 임차관계 확인. 전입일·보증금·점유부분을 확인해 말소기준권리보다 선순위인지 최종 판단해야 합니다.
- 김동일·신승화 보증금 확인. 두 임차인은 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 신재현 점유 확인. 2층, 보증금 15,000,000원, 월세 1,100,000원, 전입일 2025.01.15.로 조사돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 1,079,014,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 복합 상가·주택의 실제 임대수익과 주변 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도별 현황 확인. 편의점·음식점·주택·노래방이 혼재하므로 각 층의 실제 점유·영업·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 미상 임차인”
이 사건은 감정가 2,202,069,220원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,079,014,000원까지 내려왔습니다. 등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 임차인 4명 중 박정호는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
또한 실제 이용은 상가·위락시설·주택이 혼재한 복합 건물이고, 비교 실거래도 제시되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 절반”이 아니라 미상 임차인의 선순위 여부와 실제 수익·환금성 검증입니다. 등기권리는 정리되지만, 임차관계와 가격 판단은 아직 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
