한 줄 평 근저당 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되고, 임차인 2명도 전입 시점상 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 아파트가 아닌 지식산업센터(도시형공장) 내 근린시설로, 주거용처럼 단순 비교하기 어렵고 신건 가격에서 환금성과 업종 수요를 따져야 합니다.
감정가 / 최저가
321,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
321,000,000원
인수액 0원
임차인
2명
대항력 없음
핵심지표
권리 B
가격·환금성 검토
의정부지방법원 2026타경70481. 경기도 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 3층 319호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이명호 씨이며, 2022년 8월 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 서울보증보험 가압류, 양주시 압류, 경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 주거용 부동산과 판단 기준이 다릅니다. 감정가 321,000,000원의 신건 가격이 적정한지는 주변 실거래보다 업종 수요·공실 위험·환금성을 중심으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70481 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 3층319호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터(도시형공장)로 이용중 |
| 소유자 | 이명호 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.08.31 국민은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2022.08.31 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후 갑구 3번 서울보증보험 가압류, 양주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 이혜지 | 319호 · 주거 | 10,000,000원 | 대항력 없음 전입 2025.12.04 |
| 김흥범 | 320호 | 10,000,000원 | 대항력 없음 전입 2025.06.23 |
✅ 임차인 결론 두 임차인 모두 말소기준권리(2022.08.31 국민은행 근저당) 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 보증금 합계 20,000,000원은 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 326,400,000원 | 315,706,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 321,000,000원 기준 집행비용과 근저당권 배당 후에도 후순위 채권 약 160,694,000원이 미배당됩니다. 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분 (신건 321,000,000원)
회차별 미배당 변화
유찰 시 낙찰가격은 낮아지지만 후순위 미배당은 증가합니다.
⚠️ 가격 판단 이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 신건이 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 근린시설은 아파트처럼 감정가와 시세만으로 판단하기 어렵고, 공실·업종 적합성·환금성 확인이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 양주시 회암동 소재 옥정1동행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며 공동주택·지식산업센터·상가주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 위치해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 시설. 2022.07.27 사용승인된 철근콘크리트 구조 지식산업센터이며 위생·급배수·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고상 지식산업센터(도시형공장)이며 주거용 수요와 다른 임대수요 분석이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 업종 수요 확인. 근린시설·지식산업센터는 아파트와 달리 배후 수요와 임대 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현황상 임차인은 있으나 대항력은 없어 인수 위험은 없습니다. 실제 점유·명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 전략. 신건 최저가 321,000,000원에서 응찰 전 주변 동일 용도 거래·임대료 수준을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 무조건 좋은 낙찰”
권리분석만 보면 이 물건은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수 부담은 0원입니다. 하지만 근린시설 경매의 승부처는 권리가 아니라 수익성과 환금성입니다. 신건 가격에서 업종 수요와 임대 가능성을 충분히 검토해야 하며, 권리 안전성과 가격 적정성은 별개의 문제입니다.