부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2024타경500136 · 인천지방법원 · 다세대

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

86,100,000원 8,610만 감정가 150,000,000원

감정가의 57% 2026-07-30 낙찰

최저매각가 73,500,000원 최저가 대비 +17%

낙찰일

07-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

735만원

최저가의 10% · 7,350,000원

실거래 대비

▼ 16.7% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.03억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 존재로 보증금 미상 인수위험이 남아 실질취득 판단 전 확인이 필요한 다세대 경매입니다.

가격 최저가 105,000,000원은 최근 실거래 90,000,000원의 116.7% 수준으로 단순 저가 판단 금지
임차인 류희재 전입 2023.02.28, 대항력 있음. 보증금 미상으로 매수인 인수 가능성 확인 필요
리스크 재매각 물건이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

한 줄 평 권리관계의 핵심은 대항력 있는 임차인 류희재입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되며 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되고, 실질취득비용은 낙찰가와 인수보증금 확인 이후 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

150,000,000원 / 105,000,000원

1회 유찰

최근 실거래

90,000,000원

2021.11 단 1건

임차인 인수

보증금 미상

대항력 있음

핵심지표

인수위험

확인 후 입찰

인천지방법원 2024타경500136. 인천 부평구 일신동 가람아트빌 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자는 김귀례이며 감정가는 1.5억, 현재 최저매각가는 1.05억입니다. 표면상 가격은 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경500136 (강제경매)
소재지	인천광역시 부평구 경인로1103번길 13, 3층302호 (일신동,가람아트빌)
물건종류 / 전용	다세대주택 · 전용 42.99㎡
소유자	김귀례
감정가 / 최저가	150,000,000원 / 105,000,000원
신청채권자 / 청구	파산자 윤영미의 파산관재인 변호사 / 54,359,671원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심

말소기준권리는 2009년 설정된 사당새마을금고 근저당권입니다. 다만 임차인 류희재는 2023년 2월 28일 전입했고, 확인된 자료상 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 규모에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	판정
류희재	2023.02.28	미상	대항력 有 인수 가능성

⛔ 가장 큰 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금(미배당)이 됩니다. 보증금 확인 전에는 최저가 1.05억만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 확인

가람아트빌 동일 비교 대상 최근 거래는 2021년 11월 1건이며 거래가는 90,000,000원입니다. 현재 최저가는 실거래 대비 높은 수준입니다.

거래일	면적	층	거래가
2021.11	39.63㎡	5	90,000,000원
평균	-	1건	90,000,000원

⚠️ 가격 판단 최저가 105,000,000원은 최근 실거래 90,000,000원의 약 116.7%입니다. 임차인 보증금 인수 가능성까지 고려하면 가격 메리트는 더욱 보수적으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,270,000원
사당새마을금고 근저당	325,000,000원	102,730,000원
기타 근저당·가압류 등	190,856,672원 이상	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 실거래보다 높으며 임차인 인수 여부에 따라 실질취득은 달라집니다.

⑤ 입지·환금성 메모

입지. 인천 부평구 일신동 소재 가람아트빌로 공동주택·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 부개역 및 버스정류장이 소재해 대중교통 접근은 무난합니다.
규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역에 해당합니다.
환금성. 8세대 규모 소형 다세대로 거래 표본이 적어 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 대항력 있는 류희재의 보증금 확인 전 입찰가 산정 금지.
최저가 착시 주의. 낙찰가가 낮아져도 인수 보증금이 있으면 실질취득비용은 달라집니다.
매각물건명세서 확인. 임차인 관련 기재와 배당요구 내용을 다시 확인해야 합니다.
재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 리스크가 먼저”

이 사건은 최저가 1.05억이라는 숫자보다 대항력 임차인의 보증금 미상이라는 요소가 먼저 검토되어야 합니다. 권리상 깨끗한 물건이 아니라, 임차인 인수 여부에 따라 경제성이 바뀌는 유형입니다. 보증금 확인 없이 입찰하면 최저가가 곧 취득가격이라는 판단이 틀릴 수 있습니다.

부동산강제경매

대항력 임차인 보증금 미상 — 인천 가람아트빌 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 확인

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 리스크가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-05-29	유찰	1억 5,000만원
2	2025-06-30	매각	1억 500만원
3	2026-06-30	유찰	1억 500만원
4	2026-07-30	대기	7,350만원