인천지방법원 2024타경540578. 장수동 광백드림빌 5층 501호, 전용 57.23㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 오서현이고, 2021.04.12 매매를 원인으로 2021.04.26 소유권을 취득했으며 거래가액은 180,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 압류나 경매개시결정보다 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다.
이주빈은 2021.04.08 점유를 시작하고 2021.04.09 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.03.23입니다. 말소기준으로 제시된 2023.04.14 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 보증금 180,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 90,061,840원, 룰상 미배당은 89,938,160원입니다. 확약서가 없었다면 이 미배당액이 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경540578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장자로21번길 10-35, 5층501호 (장수동, 광백드림빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.23㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 5층 |
| 소유자 | 오서현 · 2021.04.26 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,129,579원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 · 외부관찰 및 탐문상 복층구조 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.04.14 동고양세무서장 관련 압류입니다. 이후 2024.01.18 국세 압류, 2024.06.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.10.01 부천시 압류, 2025.10.23 부평구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 이주빈의 대항력 발생은 그보다 훨씬 빠릅니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이주빈 5층 501호 57.23㎡ 전부 | 점유 2021.04.08 전입 2021.04.09 | 2021.03.23 배당요구 2023.07.10 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 180,000,000원은 이주빈 1인의 보증금이며, 별도의 보증기관 명의 임차인을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 등장하지만, 임차인 표에는 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 92,120,000원은 낮지만, 표본 신뢰도도 함께 봐야 한다
광백드림빌은 총 8세대이고 사용승인일은 2010.05.14입니다. 확인되는 실거래 표본은 2022.02 전용 64.61㎡, 3층, 150,000,000원 1건입니다. 이 사건 전용면적은 57.23㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 64.61㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 비교지표 | 57.23㎡ 대상 | 1건 | 150,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 92,120,000원은 비교지표 150,000,000원의 61.4%입니다. 숫자만 보면 낮은 가격대입니다. 그러나 거래가 1건뿐이고 면적도 일치하지 않으므로, 이를 곧바로 “현재 시세 대비 확실히 싸다”고 단정하는 것은 무리입니다. 특히 8세대 다세대주택이라는 점을 감안하면 실제 매도 시 환금성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,058,160원 |
| 1. 임차인 이주빈 보증금 | 180,000,000원 | 90,061,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,129,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 미배당액은 89,938,160원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 장수동, 인천대공원역 북동측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천대공원역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물의 5층 501호. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 다세대주택이며 외부관찰 및 탐문상 복층구조로 조사됐습니다.
- 토지. 정방형 평지, 공동주택 건부지로 이용 중이며 남측 및 동측 도로에 접합니다. 토지면적은 267.6㎡, 공시지가는 1,831,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라 2015.01.13 7.15㎡ 증축 사용승인이 이뤄졌습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 확인되는 실거래 표본이 1건에 그쳐, 매도 시 가격 형성력은 아파트보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 대상 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이주빈의 을구 순위 7번 주택임차권에 정확히 적용되는지 원문 대조가 최우선입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인하세요. 당해세가 있으면 임차인 배당액과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 대금납부와 동시에 또는 그 이후 어떤 절차로 임차권등기가 말소되는지 확약서 조건을 확인하세요.
- 시세 재검증. 비교 거래는 2022.02, 전용 64.61㎡ 1건입니다. 대상 57.23㎡와 차이가 있으므로 인근 다세대의 면적·층·복층 여부를 맞춰 추가 확인이 필요합니다.
- 복층·증축 현황. 감정평가에서 복층구조로 조사됐고 2015.01.13 7.15㎡ 증축 사용승인 이력이 있습니다. 현황과 건축물대장을 대조하세요.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 포함 범위와 현황을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조가 집합건축물대장·유사호·외부관찰·탐문을 통해 확인됐습니다. 실제 내부와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 줄, ‘말소동의 확약’
이 물건은 표면만 보면 위험합니다. 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당만으로는 89,938,160원이 남기 때문입니다. 일반적인 인수형 경매라면 최저가 92,120,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨. 이 확약을 해당 임차인에게 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득액은 92,120,000원으로 봅니다. 가격은 비교 거래 150,000,000원의 61.4% 수준이지만, 그 거래가 2022.02의 단 1건이고 면적도 달라 가격 메리트는 보수적으로 봐야 합니다.
권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 부족한 시세 표본. 두 가지를 모두 확인했을 때 비로소 이 물건의 49% 최저가가 의미를 갖습니다.
