인천지방법원 2025타경503125. 주안동 청운아파트 2동 5층 502호, 전용 37.88㎡ 주거용 공동주택입니다. 감정가는 85,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 41,650,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김대성이고, 2020.12.22. 매매를 원인으로 2020.12.23. 소유권을 취득했으며 등기 거래가액은 90,000,000원입니다.
권리분석에서 가장 중요한 날짜는 임차인 김경호의 전입·점유 2020.07.03.과 말소기준권리인 2022.07.18. 압류입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서므로 김경호는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 90,000,000원, 확정일자는 2020.06.11.이고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503125 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경원대로887번길 24-24, 2동 5층502호 (주안동,청운아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.88㎡ · 주거용(공동주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 5층 |
| 사용승인 | 2002.08.28 |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.22. 매매 · 2020.12.23. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 빠르다
현재 권리관계의 기준은 2022.07.18. 갑구 13번 압류입니다. 압류와 2025.01.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기된 주택임차권 자체의 순위가 아니라, 임차인 김경호가 이미 2020.07.03. 전입·점유를 갖추고 있었다는 점입니다. 말소기준권리보다 약 2년 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경호 | 제5층 제502호 37.88㎡ 전부 2020.07.03 | 90,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 확약 미반영 시 미배당액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 김경호의 임대차계약일은 2020.06.10., 확정일자는 2020.06.11., 전입·점유개시는 2020.07.03.이고, 2022.10.06. 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다.
* 확약 반영 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소·인수 해소에 그대로 적용된다는 전제입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문, 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — 4,165만원 숫자만 보고 결론 내리면 안 된다
확인되는 거래표본은 청운 단지의 2021.09. 107,000,000원 거래 1건입니다. 다만 이 거래의 전용면적은 59.96㎡로, 본건 37.88㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 107,000,000원을 본건의 직접 시세로 놓고 “몇 % 싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.09 | 59.96㎡ | 2 | 107,000,000원 | 본건 37.88㎡와 면적 불일치 |
숫자상 현재 최저가는 해당 거래가의 38.9% 수준이지만, 서로 다른 면적의 단 1건 거래이므로 가격 메리트의 직접 근거로 사용할 수 없습니다. 게다가 이 단지는 8세대 규모이고, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건도 이미 두 차례 유찰됐습니다. 권리 확약이 유효하더라도 실제 응찰가격은 본건 면적과 상태에 맞는 별도 시세 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 · 확약 미반영 원배당 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 임차인 김경호 보증금 | 90,000,000원 | 40,500,300원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원배당 계산에서는 김경호 보증금 중 49,499,700원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없을 때의 함정
| 회차 | 매각가 | 원배당상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 41,650,000원 | 49,499,700원 | 확약 미반영 시 대항력 보증금 부족분 인수 |
| 3회 유찰 시 | 29,155,000원 | 61,769,790원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 4회 유찰 시 | 20,408,500원 | 70,358,853원 | 낙찰가가 더 내려가도 보증금 위험은 줄지 않음 |
이 표가 보여주는 핵심은 단순합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가가 내려간다고 실질 부담도 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커지기 때문입니다. 이번 사건은 바로 그 구조이지만, 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다는 점 때문에 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 공동주택으로 이용 중이며, 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 주위환경. 경원대로887번길 일대에 초등학교, 법원, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,693,000원/㎡입니다.
- 규모. 청운은 8세대 규모이며 사용승인일은 2002.08.28.입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 제시외. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 11번 김경호 임차권이 실제로 말소되고 매수인에게 보증금 부족분이 승계되지 않는 조건인지 반드시 원문과 매각조건을 대조해야 합니다.
- 대항력 날짜 재확인. 김경호의 전입·점유 2020.07.03.은 말소기준 2022.07.18.보다 빠릅니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않으면 원배당상 인수액 49,499,700원이 핵심 위험입니다.
- 현재 시세 별도 확인. 확인 거래는 2021.09. 59.96㎡ 한 건으로 본건 37.88㎡와 면적이 다릅니다. 41,650,000원이 싸다는 판단을 이 거래만으로 내리면 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 감정평가서와 현황을 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 등기된 임차권의 점유관계와 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하고 인도 일정과 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 실제 배당에 영향을 주는 세금 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 먼저다”
겉으로 보면 감정가 85,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 41,650,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 확약을 빼고 권리만 계산하면 보증금 90,000,000원의 대항력 임차인 때문에 현재 회차에도 49,499,700원의 부족분이 남습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이 사건을 바꾸는 요소는 단 하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 매각조건대로 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*이 되고, 현재 회차 실질취득은 41,650,000원입니다. 다만 확인된 거래는 본건과 면적이 다른 2021.09. 거래 1건뿐이어서, 이를 근거로 지금 가격을 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 권리는 확약서 확인 후 판단, 가격은 동일·유사 면적의 현재 시세 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 결론입니다.
