청주지방법원 2024타경33975. 충주시 산척면 송강리 소재 토지와 1층 음식점·2층 주택 등으로 이용되는 건물이 함께 걸린 일괄매각형 혼합용도 물건입니다. 토지면적은 2,978㎡이고, 감정가 2,596,672,930원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 1,353,540,000원입니다. 등기상 소유자는 김숙이며, 2016년 공유자전원 지분을 거래가액 656,300,000원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 2020.04.17 산척농업협동조합 근저당권 1,176,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 안승정은 2019.06.03 주민등록과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인으로 대항력이 있고, 현재 배당표에서는 보증금 20,000,000원이 전액 우선변제되는 것으로 계산되어 미배당 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경33975 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 산척면 송강리 1441-1 · 등기부 기재 1441-1, 1441-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 음식점 · 2층 주택 등 |
| 토지 | 2,978㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕(슁글) 2층 · 2006.03.20 사용승인 |
| 소유자 | 김숙 · 2016.03.08 매매 · 거래가액 656,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,596,672,930원 / 1,353,540,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 74,724,621원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 1명이 핵심
말소기준권리는 2020.04.17 설정된 산척농업협동조합 근저당권입니다. 안승정은 이보다 앞선 2019.06.03 주민등록·확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정된 임차인입니다. 반면 나머지 임차·점유자들은 확인된 전입일이 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가 배당계산에서는 안승정 보증금 20,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차·점유자 9명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황복희 | 목적물 3번 일부점유 | 2023.03.21 | — | 5,000원 | 2024.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송대웅 | 목적물 3번 일부점유 | 2022.10.13 | — | 5,000원 | 2024.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 류일영 | 목적물 3번 일부점유 | 2023.04.20 | — | 2,000원 | 2024.09.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최정원 | 주민등록표상 전입자 · 점유부분 미상 | 2023.02.01 | — | 미상 | 2024.09.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수선 | 주민등록표상 전입자 · 점유부분 미상 | 2024.01.31 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하태준 | 주민등록표상 전입자 · 점유부분 미상 | 2023.07.14 | — | 미상 | 2024.08.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안승정 | 2층 554.67㎡ 중 82.6㎡ · 201호 · 주거(임차권등기) | 2019.06.03 | 2019.06.03 | 20,000,000원 | 2023.03.31 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 예상 |
| 김혜원 | 2층 약 35평 · 202호 · 주거(임차권등기) | 2022.10.20 | 2020.08.18 | 80,000,000원 | 2024.05.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재환 | 2층 약 45㎡ · 209호 · 주거(임차권등기) | 2023.11.02 | 2023.11.02 | 35,000,000원 | 2025.01.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,353,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,935,400원 |
| 1. 임차인 안승정 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 근저당 · 산척농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신관수 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 근저당 · 정인기 | 60,000,000원 | 51,604,600원 |
| 5. 근저당 · 최정원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 17,944,446원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 충북신용보증재단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 박정자 | 90,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 김수선 | 20,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,049,997원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,903,467원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 16,346,820원 | 0원 |
| 13. 강제경매 관련 · 충북신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 14. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 74,724,621원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 총 채권 1,700,969,351원 중 1,317,604,600원이 배당되고, 383,364,751원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 산척면 송강리 ‘산척초등학교’ 남서측 인근이며, 농가주택과 농경지 등으로 형성된 면 소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 1층은 음식점, 2층은 주택 등으로 이용 중입니다. 2층에는 유류온수보일러와 화목보일러 겸용 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함되고 일부는 준보전산지와 접합니다. 공시지가는 101,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 일련번호 4 토지는 공부상 지목이 임야지만 현황은 전 및 일부 전기타로 조사되었습니다.
- 혼합용도. 음식점·주택·토지가 묶인 일괄매각 구조이고 농촌지대의 자연녹지지역 물건이라, 단순 주거용 집합건물보다 현장·용도·인허가 확인 비중이 큽니다.
⑤ 특수조건·입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 6은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 기재되어 있습니다. 원상회복의무를 부담할 수 있다는 내용도 함께 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 목록 6 지상 주택에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지와 지상건물의 권리관계 및 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물 관련 “1-1, 3-7. 매각 제외” 기재가 있으므로 매각 대상과 제외 대상 경계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 목록 3 공부 차이. 면적이 등기사항전부증명서와 일반건축물대장에서 상이하고 현황과 공부 차이도 기재되어 있습니다.
- 선순위 임차인. 안승정은 대항력 있는 임차인입니다. 현재 배당표상 전액 배당이지만 당해세 등 미반영 요소로 실제 배당이 달라지는지 확인해야 합니다.
- 다수 점유. 실제 임차·점유자가 9명으로 확인됩니다. 낙찰 후 인도·점유정리 절차는 단일 점유 물건보다 복잡할 수 있습니다.
- 관계인 확인. 최정원·김수선은 등기상 권리자와 이름이 동일하므로 임대차 원인, 실제 점유, 채권관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 52.13%라는 할인율은 확인되지만 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장·특수조건이 더 중요하다
이 사건은 현재 배당계산만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 실질취득액도 최저가 1,353,540,000원으로 정리됩니다. 그러나 단순한 권리소멸형 물건으로 보기에는 확인할 것이 많습니다. 대항력 있는 안승정의 보증금 20,000,000원이 실제로 전액 배당되는지, 농지취득자격증명 요건을 충족할 수 있는지, 목록 6 주택의 법정지상권이 어떻게 판단되는지, 그리고 목록 3의 공부·현황 차이와 제시외 건물 범위를 모두 확인해야 합니다.
또한 3회 유찰되어 감정가의 52.13%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 “감정가 절반 = 시세보다 저렴”이라는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 농취증·법정지상권·점유관계·공부 차이를 실제 입찰 전에 얼마나 정확히 해소하느냐입니다.
