청주지방법원 2024타경33975. 충주시 산척면 송강리의 토지와 2층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 음식점, 2층 주택이며, 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 2006.03.20. 사용승인됐습니다. 토지 요약상 면적은 2,978㎡, 용도지역은 자연녹지지역입니다.

이 사건의 말소기준권리는 2020.04.17. 설정된 산척농업협동조합 근저당권 1,176,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 안승정은 등기일이 아니라 원래의 전입일과 확정일자가 모두 2019.06.03.으로 말소기준보다 빨라 대항력과 우선변제권이 인정된 임차인입니다.

현 회차 매각가 1,691,925,000원을 기준으로 한 배당표에서는 안승정에게 보증금 20,000,000원이 먼저 전액 배당됩니다. 따라서 이 계산에서는 낙찰자가 이어받는 보증금이 0원입니다. 권리 인수보다 더 큰 위험은 농지취득자격증명과 법정지상권, 공부·현황 불일치 및 매각범위 확인에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 배당으로 해소되는 구조

말소기준권리는 산척농업협동조합의 근저당권이며, 이 권리는 2024.10.31. 확정채권양도를 원인으로 2025.02.07. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 말소기준 뒤의 신관수·정인기·최정원·박정자·김수선 근저당권과 신용보증기금·충북신용보증재단· 소상공인시장진흥공단·롯데카드·오케이저축은행의 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 9명, 보증기관 승계 0명

조사된 임차인·전입자는 9명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 안승정 1명만 말소기준권리보다 앞선 전입일을 보유하고 있습니다.

③ 가격 구조 — 실거래 대신 유찰·미배당 흐름을 본다

감정가는 2,596,672,930원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,691,925,000원으로 감정가의 65.16%입니다. 복합용도 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 단순한 동일 평형 실거래 비교보다 토지·건물의 매각범위, 이용상태와 법적 제한을 개별 검증해야 합니다.

가격이 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 48,363,601원에서 383,364,751원, 651,365,671원으로 증가합니다. 다만 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 현 배당순위와 채권액을 적용한 계산이며, 당해세와 별도의 최우선변제 항목은 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,691,925,000원 가정)

채권자 총 청구액 1,700,969,351원 중 1,652,605,750원이 배당되고, 미배당은 48,363,601원입니다. 농업협동조합자산관리회사의 청구액 74,724,621원 중 26,361,020원이 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·이용 및 매각조건

• 주위환경. 산척초등학교 남서측 인근이며, 농가주택과 농경지 등으로 형성된 면 소재지 내 농촌지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
• 건물 이용. 1층은 음식점, 2층은 주택 등으로 이용 중입니다.
• 설비. 급수·급탕 겸용 위생설비와 2층 난방설비가 있으며, 유류온수보일러와 화목보일러를 겸용합니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
• 산지. 일부 토지는 준보전산지에 접합니다.
• 공부 차이. 일련번호 4 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 전 및 일부 전기타입니다.
• 매각 방식. 일괄매각이며 제시외 건물 관련 기재는 “제시외 건물 포함(1-1, 3-7. 매각 제외)”입니다.
• 위반 표시. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록 6에 필요한 증명을 매각조건과 제출기한에 맞춰 준비해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
• 법정지상권. 목록 6 지상 주택의 소유관계와 토지·건물 소유자의 동일성, 성립 시점 및 사용관계를 확인해야 합니다.
• 매각범위. 제시외 건물의 포함·제외 범위를 목록별로 감정평가서와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 면적·현황 차이. 목록 3의 등기 면적, 일반건축물대장 면적과 실제 현황을 직접 비교해야 합니다.
• 안승정 배당. 전입일·확정일자와 미반환 보증금 20,000,000원의 전액 배당 여부를 최종 배당표에서 재확인해야 합니다.
• 관계인 조사. 최정원·김수선의 임대차계약서, 보증금 지급자료와 근저당권자와의 관계를 확인해야 합니다.
• 점유 명도. 1층 음식점과 2층 주택의 실제 영업·거주자, 각 호실의 사용범위와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원상회복. 목록 6의 농지 이용상태와 원상회복의무 부담 가능성을 관계기관에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

현재 매각가 기준 배당표만 보면 안승정의 선순위 보증금 20,000,000원은 전액 배당되고, 말소기준 뒤의 권리도 모두 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 물건 자체와 매각조건입니다.

농지취득자격증명을 내지 않으면 보증금이 몰수되고, 지상 주택의 법정지상권 성립 여부도 분명하지 않습니다. 제시외 건물의 포함·제외 범위, 목록 3의 면적 차이, 목록 4의 지목과 현황 차이, 9명의 임차인·전입자와 관계인 가능성까지 확인해야 합니다. 감정가의 65.16%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없는 이유입니다. 현 회차 인수는 0원, 입찰 난도는 높은 C등급 복합물건입니다.