인천지방법원 2025타경503989. 인천 미추홀구 숭의동 솔하임 6층 601호, 전용 80.55㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 196,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 96,040,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 임차인 고은미의 보증금이 200,000,000원이고, 주민등록일자와 점유개시일자가 2020.12.17로 말소기준권리인 2022.07.18 압류보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자도 2020.11.18이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사합니다.
따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금 106,088,720원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에 최저가만 놓고 “감정가의 49%라 싸다”고 보면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 을구 순위 1번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 고은미 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 단, 확약은 고은미 임차권에만 적용되는 것이므로 다른 임차관계를 포괄한다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503989 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 340-14 솔하임 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 80.55㎡ · 철근콘크리트조 12층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김대성 · 2020.12.17 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 96,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 대항력
말소기준권리는 2022.07.18 압류입니다. 등기상 임차권등기는 2023.02.07에 들어왔지만, 고은미의 임대차계약일자는 2020.11.17, 확정일자는 2020.11.18, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.12.17입니다. 즉 임차권등기 시점만 보고 후순위라고 판단하면 안 되고, 실제 대항력의 기준이 되는 전입·점유가 말소기준권리보다 앞섭니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고은미 | 6층 601호 80.55㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2020.12.17 | 우선변제 有 확정 2020.11.18 · 배당요구 | 말소동의 확약 주택도시보증공사 제출 |
② 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 53.6%
솔하임의 제공된 거래 중 최신 거래는 2024.11 · 185,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 179,333,333원입니다. 현재 최저가 96,040,000원은 최근 12개월 평균의 53.6%입니다. 전체 거래 평균 180,628,571원보다도 낮지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 80.55㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2024.07 | 75.14㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 80.55㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2022.10 | 75.14㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 80.55㎡ | 11 | 209,000,000원 |
| 2021.12 | 75.14㎡ | 7 | 193,400,000원 |
| 2021.07 | 80.95㎡ | 11 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 179,333,333원 |
가격 흐름도 무조건 낙관할 수는 없습니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -1.2%로 하락 추세입니다. 따라서 감정가 196,000,000원을 시세 기준으로 삼기보다 최근 12개월 평균 179,333,333원과 최신 거래 185,000,000원을 중심으로 보는 것이 안전합니다. 확약을 반영한 실질취득 96,040,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,720원 |
| 1. 임차인 고은미 보증금 | 200,000,000원 | 93,911,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 106,088,720원입니다. 이는 확약을 적용하지 않은 경우의 룰상 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 96,040,000원 | 106,088,720원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,228,000원 | 134,382,104원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 47,059,600원 | 154,187,473원 | 실질 인수 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 솔하임은 2016.06.21 준공 · 12세대입니다.
- 입지. 숭의로터리 남동측 인근으로 오피스텔과 다세대주택이 혼재하고, 인근에 공공기관·병원·금융기관이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 북동측 약 6미터 내외 포장도로가 개설돼 있으며, 토지는 평탄한 가로장방형으로 솔하임 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 1,683,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 179,333,333원, 최신 거래는 185,000,000원이며 최근 구간 추세는 -1.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 선순위 여부. 고은미의 전입·점유 2020.12.17은 말소기준 압류 2022.07.18보다 빠릅니다. 선순위 대항력 임차인으로 봐야 합니다.
- 말소동의 확약서. 확약이 없으면 현재 회차 기준 룰상 106,088,720원 인수 구조입니다. 확약서 원문과 적용 조건을 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 고은미의 임차권에 관한 것이며 다른 임차관계까지 자동으로 포괄하지 않습니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하다면 실질취득 96,040,000원은 최근 12개월 평균 179,333,333원의 53.6%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래구간이 과거 대비 -1.2%이므로 감정가 196,000,000원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 2회 유찰. 현재 최저가는 감정가 49%인 96,040,000원이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,604만원”보다 먼저 봐야 할 것은 확약서다
이 물건은 표면적으로 감정가 196,000,000원에서 최저가 96,040,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 가격 할인보다 먼저 확인해야 할 것은 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인입니다. 원칙적인 배당구조에서는 106,088,720원의 보증금 부족분이 매수인에게 인수되므로 최저가만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이를 반영하면 고은미 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 96,040,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 179,333,333원의 53.6%이고 최신 거래 185,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 추세는 -1.2%이고, 이 사건의 안전성은 말소동의 확약서의 적용에 직접 달려 있습니다. 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약서 확인이 선행돼야 하는 B급 조건부 안전형”입니다.
