73,010,000원
의정부지방법원 2025타경65252. 고양시 일산동구 성석동 1082-94 씨동 지1층 비01호, 전용 66.59㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 149,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 73,010,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김민형으로 2022.08.25. 매매를 원인으로 2022.08.30. 소유권을 취득했고 거래가액은 155,000,000원입니다. 현재 살아 있는 등기 중 핵심은 2023.10.17. 조현익의 155,000,000원 주택임차권과 2025.08.29. 부천시 압류입니다.
이 사건의 승부처는 단순한 최저가 할인율이 아닙니다. 조현익은 2022.08.05. 전입·점유, 2022.06.28. 확정일자를 갖추고 있어 말소기준인 2025.08.29. 압류보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 현재 회차 배당 후 부족분 83,704,180원이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 2026.01.13. 제출된 확약으로 조현익에 대해서는 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 조현익 부분은 실질 인수 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65252 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-94 씨동 지1층비01호 · 고봉로678번길 18-20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 66.59㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 지1층 비01호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2016.08.31 |
| 소유자 | 김민형 (2022.08.25. 매매 · 2022.08.30. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
2016년 설정됐던 수산업협동조합중앙회 채권최고액 1,080,000,000원 근저당은 2016.12.16. 말소됐고, 같은 날 설정된 수협은행 채권최고액 105,600,000원 근저당도 2022.08.05. 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.08.29. 부천시 압류입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현익 건물전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 - | 2022.08.05 2022.06.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.10.17 | 실질 인수 0원* 2026.01.13. 확약 |
| 표아웅 | 1,000,000원 월 600,000원 | 미상 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 별도 확인 필요 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐으며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 조현익의 확약은 조현익에게만 적용됩니다.
③ 가격 비교 — 47.1%라는 숫자만 믿기 어렵다
시세 자료에서 전용 66.59㎡ 매칭 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2022.08., 지하 1층에서 155,000,000원에 거래됐고 전체 평균·최고·최저 및 최근12개월 평균도 모두 155,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 73,010,000원은 이 기준의 47.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 66.59㎡ | -1 | 155,000,000원 |
| 평균 | 66.59㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 149,000,000원도 155,000,000원 거래보다 낮고, 최저가 73,010,000원은 절반 이하입니다. 그러나 비교 거래가 1건뿐이고 최신 거래시점도 2022.08.입니다. 따라서 47.1%를 곧바로 현재 시장가 대비 할인율로 해석하거나 “시세보다 싸다”고 단정하기에는 근거가 부족합니다. 특히 다세대·지하층 물건은 개별 상태와 환금성 차이가 커 현재 실거래 재확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 1. 임차인 조현익 보증금 | 155,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 조현익 보증금의 부족분은 83,704,180원입니다. 그러나 2026.01.13. 확약에 따라 조현익은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 부족분은 매수인 실질 인수액에서 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 조현익 룰상 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 73,010,000원 | 83,704,180원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,107,000원 | 105,212,926원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,774,900원 | 120,269,048원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 조현익에게 배당되지 못하는 금액이 커져, 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조였습니다. 이번 사건은 확약으로 그 구조가 해소됐다는 점이 결정적입니다. 다만 이 효과는 조현익에게만 적용되고 표아웅의 권리 상태는 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고봉9통마을회관 동측 인근으로, 주위에는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕·경사지붕 지하1층/지상4층 건물의 지1층 비01호이며, 사용승인일은 2016.08.31입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 1,072.0㎡, 공시지가는 562,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 18세대 다세대이며 비교 실거래가 1건뿐이고 대상 호수도 지하층이므로 매도 가능가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.13. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 표아웅 전입일 확인. 현재 가장 중요한 잔여 권리 리스크입니다. 전입신고일이 미상이므로 대항력 여부를 현황조사·주민등록 관련 자료와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 조현익의 임차권등기와 별개로 표아웅의 실제 점유 여부 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 비교 가능한 거래는 2022.08. 155,000,000원 1건뿐입니다. 47.1%라는 비율만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 지하층 환금성. 지1층 비01호라는 물리적 특성과 18세대 규모를 반영해 재매각 가능가격을 별도로 검토하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 집행비용 1,714,180원과 조현익 71,295,820원을 전제로 하며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 큰 인수는 풀렸지만, 완전히 닫힌 권리는 아니다
이 사건의 가장 큰 위험은 155,000,000원 조현익 임차권이었습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이어서 현재 배당 시뮬레이션만 보면 83,704,180원의 미배당액이 생깁니다. 그러나 2026.01.13. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 조현익 부분의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 그 다음입니다. 표아웅은 보증금 1,000,000원·월세 600,000원으로 조사됐지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 열려 있습니다. 또한 최저가 73,010,000원은 155,000,000원 시세표본의 47.1%지만, 그 표본이 2022.08. 단 1건이라는 점도 무시할 수 없습니다. 주된 선순위 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인과 얇은 시세 표본 때문에 보수적으로 접근할 C등급 물건입니다.
