의정부지방법원 2026타경60192. 고양시 덕양구 도내동 가림타워오피스텔 16층 1602호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김운향으로, 2022.08.09. 소유권이전등기가 접수됐고 등기상 거래가액은 135,070,000원입니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2022년부터 이어진 이성근의 임차권과 2026.02.27. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
임차인 이성근은 임대차계약일 2022.07.25., 전입·점유개시 2022.08.09., 확정일자 2022.07.25.이고 보증금은 100,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.08.16. 접수됐으며, 경매개시결정일 2026.01.26.보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조만 놓고 보면 대항력이 있는 선순위 임차인으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 규칙을 바꾸는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 951-1 가림타워오피스텔 16층 1602호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 권율대로 504 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 25층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 김운향 · 2022.08.09. 소유권이전 접수 · 거래가액 135,070,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이성근 실제 임차인 1명 | 건물 전부 · 100,000,000원 전입 2022.08.09 · 확정 2022.07.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
이성근은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금 100,000,000원을 다른 명의와 중복 합산할 사정은 없습니다. 전입·점유가 2022.08.09., 확정일자가 2022.07.25.이고, 임차권등기는 2024.08.16. 접수됐습니다. 말소기준으로 선언된 2026.01.26. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 위험이 있는 권리입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 68,110,000원으로 감정가 139,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 감정가가 현재 거래가격과 같은 의미는 아니므로, 49%라는 숫자만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
이 사건은 확약 때문에 현재 회차에서 매수인이 부담할 실질 인수액을 0원으로 보므로 실질취득은 68,110,000원*으로 계산합니다. 만약 확약이 없었다면 배당 후 남는 임차보증금 33,515,980원이 룰상 매수인 인수액으로 잡히는 구조였습니다. 즉 이번 사건의 핵심은 “최저가가 낮아서 권리가 안전해진 것”이 아니라 확약이 선순위 임차인의 인수효과를 제거했다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 68,110,000원 | 33,515,980원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 47,677,000원 | 53,581,186원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 33,373,899원 | 67,626,831원 | 0원* |
* 확약이 없으면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 이성근 보증금의 룰상 미배당·인수액은 증가합니다. 이 사건은 2026.02.27. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 이성근에 대한 실질 인수를 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 1. 임차인 이성근 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 66,484,020원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,110,000원에서 집행비용 1,625,980원을 제외한 66,484,020원이 이성근 보증금에 우선 배당되는 구조입니다. 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 33,515,980원입니다. 통상적인 대항력 임차권이라면 이 미배당액이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 확약에 의해 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 도내동 소재 도래울초등학교 북측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 16층 1602호입니다. 외벽은 인조석 마감 등, 내부는 벽지·타일 마감 등이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 토지도 업무시설(오피스텔) 및 제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북서측 약 40m, 남서측 약 14m, 남동측 약 18m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)· 과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 현재 이용이 업무시설(오피스텔)이고 2회 유찰된 물건인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 가격 우위를 단정하지 않는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.27. 제출된 확약서에서 우선변제권만 주장하는 내용, 대항력 포기, 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 문구와 적용 대상을 직접 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 33,515,980원이지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 확약 적용 범위. 이성근 외 별도 임차권이 있다면 이 확약으로 자동 해소되는 것이 아니므로 현황조사·매각물건명세서·등기부를 다시 맞춰 보세요.
- 가격 독립 검증. 최저가 68,110,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 시장가격과 비교해 응찰가를 결정하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용으로 확인되므로 아파트와 같은 주거용 환금성 기준을 그대로 적용하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약, 가격보다 실질취득을 보라”
이 사건을 등기 순서만 보면 분명한 대항력 임차인 인수형입니다. 이성근의 보증금은 100,000,000원이고 현재 최저가 68,110,000원에서는 배당 후 33,515,980원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당 보증금이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.02.27. 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했으므로, 이성근 건의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 68,110,000원*입니다. 다만 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%라는 숫자만 보고 “싸다”고 결론내리는 것은 금물입니다. 이 물건의 권리상 핵심은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격의 적정성은 감정가 할인율과 별개의 문제입니다. 결론은 “권리 위험은 확약으로 완화, 가격 평가는 보수적으로.”입니다.
