의정부지방법원 2026타경60253. 파주시 야당동 가림빌라 212동 2층 201호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 안은정이며 2020.09.01 매매를 원인으로 거래가액 205,000,000원에 취득했습니다. 이후 2022.03.15 국민건강보험공단 압류가 이 사건의 말소기준으로 잡혀 있고, 그 뒤 다수의 국세·지방세 관련 압류와 2026.01.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.

권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 박정우 임차인입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.08.05, 전입 및 점유개시는 2020.08.28로 말소기준 2022.03.15보다 앞섭니다. 보증금은 205,000,000원이고 배당요구도 확인돼 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 함께 문제되는 구조입니다. 현재 최저가 기준 단순 배당 계산에서는 보증금 미배당액 101,441,760원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있으나 확약이 승계 위험을 끊는다

말소기준은 2022.03.15 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 등기된 국·지방자치단체 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박정우의 전입·점유는 2020.08.28로 말소기준보다 앞서므로 임차권 자체는 별도로 보아야 합니다. 2022.09.23 임차권등기가 이루어졌고, 보증금 205,000,000원·확정일자 2020.08.05·배당요구가 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 현재 최저가 배당 규칙만 적용하면 미배당 보증금 101,441,760원이 남지만, 2026.02.11 제출된 확약서의 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 반영하면 박정우 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 이 확약은 박정우 임차권에 관한 것으로 보아야 하며, 다른 임차인에게 자동 확장되는 조건은 아닙니다. 확인된 실제 임차인은 1명으로, 별도의 확약 밖 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 105,840,000원’으로 비교

확약을 반영하면 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질 0원이므로, 이 사건의 가격 비교 기준은 실질취득 105,840,000원입니다. 같은 가림빌라212동의 최근 12개월 실거래 평균은 214,500,000원, 최신 거래는 2026.06 240,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 49.3% 수준입니다.

전체 5건 평균은 213,600,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 214,500,000원, 최신 2026.06 거래는 240,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 +0.7%입니다. 따라서 하락 추세를 이유로 가격 메리트를 깎아야 하는 사례는 아니며, 확약이 유효하다는 전제에서 105,840,000원의 실질취득가는 최근 시세와 큰 차이가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)

배당 규칙상 박정우 보증금의 부족분은 101,441,760원입니다. 그러나 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있으므로, 확약 반영 후 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유효 전제에서는 인수가 늘지 않는다

확약을 무시한 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 저가 낙찰의 효과가 크게 상쇄됩니다. 실제로 규칙 계산상 인수액은 현재 101,441,760원에서 3회 유찰 시 132,645,584원, 4회 유찰 시 154,471,909원으로 증가합니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있으므로, 그 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다.
• 입지. 파주시 야당동 야당역 동측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하며, 도보 10분 거리에 경의중앙선 야당역과 인근 버스정류장이 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
• 도로·토지. 인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 943,200원/㎡입니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 주택으로서 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 환금성. 가림빌라212동은 8세대 규모이며, 경매 평균 유찰횟수는 2.0회로 나타납니다. 가격만큼 권리 확인과 출구가격 점검이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.02.11 제출된 문서에서 박정우 임차보증금에 대한 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 명확한지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 조건. 낙찰·대금납부 이후 실제 말소절차에 필요한 문서와 협조 조건을 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류가 9건 존재합니다. 당해세가 있으면 배당 최선순위에서 차감돼 배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구와 세목을 확인하세요.
• 시세는 최근 거래 중심. 전체 평균 213,600,000원보다 최근 12개월 평균 214,500,000원과 최신 240,000,000원을 우선해 출구가격을 판단하세요.
• 다세대 환금성. 8세대 규모이고 이미 2회 유찰된 물건입니다. 아파트처럼 단순한 단지 평균만으로 매도기간과 가격을 예상하지 말고 개별 호수 상태를 확인하세요.
• 현장 확인. 2층 201호의 내부 상태, 점유 현황, 공용부분 관리 상태와 인도 가능성을 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 배당자료를 최종 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “가격은 싸다. 승부는 확약서다”

이 사건을 최저가 105,840,000원만 보고 판단하면 권리의 핵심을 놓치고, 반대로 선순위 보증금 205,000,000원만 보고 포기하면 확약서의 효과를 놓칩니다. 박정우 임차인은 전입 2020.08.28로 말소기준 2022.03.15보다 앞서는 대항력 임차인이지만, 2026.02.11 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 있습니다.

그 확약을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 105,840,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 214,500,000원의 49.3% 수준이고 최근 가격 흐름도 +0.7%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 가격 자체에는 분명한 장점이 있습니다. 다만 2회 유찰된 8세대 다세대주택이고 세금 압류가 다수 존재하는 만큼, “확약서 원문이 실제로 이 임차권의 승계를 완전히 끊는가”를 확인하는 것이 입찰의 최우선 조건입니다. 확약 확인이 끝나면 가격이 강점이 되고, 확인이 안 되면 선순위 임차보증금이 가장 큰 위험이 됩니다.