의정부지방법원 2026타경60284. 고양시 일산동구 성석동 더샤르망13 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 217,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 106,330,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 소유자 염준호는 2021년 4월 10일 매매로 거래가액 213,000,000원에 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2017년 농협은행 근저당 164,400,000원은 2021년 2월 25일 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2026년 1월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023년 6월 2일 정성원 명의의 주택임차권등기에는 보증금 213,000,000원, 주민등록·점유개시 2021년 2월 25일, 확정일자 2021년 2월 4일이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1279-4 더샤르망13 3층 302호 · 경기도 고양시 일산동구 고봉로578번길 19-40 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 단지 / 준공 | 더샤르망13 · 8세대 · 2017.12.07 준공 |
| 소유자 | 염준호 (2021.04.10 매매 · 거래가액 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 확약이 주된 인수를 해소하지만 전부 끝난 것은 아니다
가장 큰 권리는 정성원의 213,000,000원 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시 2021.02.25, 확정일자 2021.02.04이고 배당요구도 확인돼 원칙적으로는 우선변제권과 대항력 문제가 함께 걸립니다. 현재 회차 배당계산상 정성원에게 104,041,380원이 배당되고, 미배당액은 108,958,620원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정영선 | 2024.12.16 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정성원 | 2021.02.25 / 2021.02.04 | 213,000,000원 | 포기 확약 | 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 2명입니다. *정성원은 확약 전 배당계산상 현재 회차 미배당 108,958,620원이 발생하지만, 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 부분의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 53.2%라는 숫자보다 ‘미상 인수’를 먼저 본다
더샤르망13의 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 2024년 10월 전용 67.61㎡, 4층이 200,000,000원에 거래됐고, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래금액도 모두 200,000,000원입니다. 현재 최저가 106,330,000원은 이 금액의 53.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 67.61㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
정성원 확약만 반영하면 알려진 실질취득액은 최저가와 같은 106,330,000원이고, 비교 실거래 200,000,000원보다 낮습니다. 그러나 실거래 표본이 1건뿐이고, 정영선의 보증금이 미상이라 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 따라서 “시세의 절반이니 싸다”는 결론은 권리 확인 전에는 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,288,620원 |
| 1. 임차인 정성원 보증금(우선변제) | 213,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 2,288,620원을 제외한 매각대금은 정성원 보증금 우선변제에 배당되고, 배당표상 정성원 미배당액은 108,958,620원입니다. 확약이 없다면 이런 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건은 정성원 부분에 한해 확약으로 그 승계가 실질 0원이 되지만, 정영선의 미상 위험은 별도로 남습니다.
회차별 권리구조 — 확약이 없었다면 가격 하락이 곧 이익은 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 정성원 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 106,330,000원 | 108,958,620원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 74,431,000원 | 140,308,758원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 52,101,700원 | 162,236,131원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석삼거리 남서측 인근. 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 3층 302호. 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 등고평탄한 사다리형 토지이고 북동측으로 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 568,400원/㎡, 토지면적은 546.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)·과밀억제권역·제한보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 더샤르망13은 8세대 소규모 다세대이고 비교 실거래는 1건입니다. 재매각 시 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정성원 확약서 원문 확인. 2026.02.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 정영선 보증금 확인. 전입 2024.12.16은 확인되나 보증금·확정일자·배당요구가 확정되지 않았습니다. 이 금액이 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
- “53.2% 할인”만 보고 입찰하지 않기. 비교 거래가 1건이므로 단일 실거래를 절대시하기 어렵고 미상 임차인 인수위험까지 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기된 정성원과 현황조사상 정영선의 실제 점유 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회인 만큼 재매각 기간과 거래 상대방 범위를 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등은 입찰 전 별도 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차인은 미해소”
이 사건의 첫인상은 감정가 217,000,000원이 106,330,000원까지 내려온 49% 물건입니다. 비교 실거래 200,000,000원에 비해서도 최저가는 53.2% 수준입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 정성원의 213,000,000원 보증금은 원칙대로라면 낙찰가를 초과해 매수인 인수 문제가 발생할 구조지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 그 부분은 실질 0원으로 정리됩니다.
반면 정영선은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원의 깔끔한 반값 다세대”가 아니라, 주된 임차권은 해결됐지만 별도 임차인의 승계금액을 아직 확정할 수 없는 물건입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다. 확약은 호재, 미상 임차인은 보류. 이것이 현재 자료에서 가능한 결론입니다.
