인천지방법원 2025타경507394. 부평동 엠타워7 제7층 제712호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 유지성이고, 2020년 10월 27일 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 신한은행 근저당권 153,600,000원은 2020년 10월 23일 해지로 이미 말소되었고, 현재 사건의 말소기준은 2022년 6월 2일 국 압류입니다.
문제는 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 김경래입니다. 임대차계약일은 2020년 9월 22일, 확정일자는 2020년 9월 23일, 점유개시는 2020년 10월 23일, 주민등록은 2020년 10월 26일입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 임차인으로 분석되며, 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 최저가 123,970,000원 가정 배당에서는 집행비용 후 121,434,420원을 배당받고 128,565,580원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-30 엠타워7 7층 712호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평대로 115 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 제7층 제712호 · 63.61㎡ 전부 |
| 소유자 | 유지성 · 2020.10.27 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2022.06.02 국 압류입니다. 김경래 임차인의 전입일 2020.10.26과 점유개시일 2020.10.23이 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자 2020.09.23과 배당요구도 있어 우선변제권도 행사하는 것으로 정리되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경래 주거 · 임차권등기 | 7층 712호 63.61㎡ 전부 | 250,000,000원 | 2020.10.26 / 2020.09.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 현재 최저가 기준 배당계산상 미배당 보증금은 128,565,580원이나, 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영한 실질 승계 판단입니다.
③ 가격 구조 — 낮은 최저가보다 ‘확약 반영 여부’가 먼저
감정가는 253,000,000원, 현재 최저매각가는 123,970,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 여부를 단정할 수 없습니다. 특히 확약을 반영하지 않을 경우 현재 회차의 룰상 인수액이 128,565,580원이고, 3회 유찰 시 165,183,022원, 4회 유찰 시 190,748,116원으로 증가합니다. 즉 대항력 임차인의 보증금 구조에서는 낙찰가 하락 자체가 곧 총부담 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 123,970,000원 | 128,565,580원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 86,779,000원 | 165,183,022원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 부담 확대 |
| 4회 유찰 시 | 60,745,299원 | 190,748,116원 | 확약 미적용 시 인수위험 확대 |
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,535,580원 |
| 1. 임차인 김경래 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 121,434,420원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 김경래 임차인의 보증금 부족분은 128,565,580원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 집행비용은 배당표의 추정값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 인천부원초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 제7층 제712호이며 사용승인일자는 2016.12.09입니다.
- 도로. 본건 동측·남측·서측 도로를 이용하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김경래 임차권등기와 정확히 연결되는지, 말소 조건과 효력이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 배당 구조 확인. 현재 계산상 보증금 250,000,000원 중 121,434,420원 배당, 128,565,580원 미배당입니다.
- 말소기준 재확인. 2022.06.02 국 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가 이용상태와 집합건축물대장상 용도가 오피스텔이므로 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 마세요.
- 배당 변동 항목 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘49%’보다 ‘확약서’가 먼저다
이 사건은 감정가 253,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 123,970,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김경래의 보증금이 250,000,000원이기 때문에, 확약이 없다면 현재 회차에서만도 128,565,580원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 계산되는 구조입니다. 따라서 낮은 최저가만으로 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김경래 임차권등기에 유효하게 적용되면 정확도 규칙상 실질 인수액은 0원이 됩니다. 이 경우 실질취득의 기준은 현재 최저가 123,970,000원으로 돌아옵니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 그 금액이 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 권리 판단의 핵심은 확약서 확인, 가격 판단은 별도 검증. 이 두 단계를 분리하는 것이 이 사건의 정석입니다.
