의정부지방법원 2026타경60354. 고양시 일산동구 풍동 숲속마을 벨라시온 707동 1층 101호, 전용 약 75.98㎡의 주거용 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 근저당이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 주종화입니다. 과거 국민은행·한국주택금융공사·삼성화재· 한국스탠다드차타드은행 관련 근저당은 모두 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026년 2월 9일 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
주종화의 주민등록·점유개시는 2022년 12월 26일, 확정일자는 2022년 11월 28일로 경매개시결정보다 훨씬 앞섭니다. 보증금도 360,000,000원으로 감정가와 같습니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 2026년 5월 21일자 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60354 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1261 숲속마을 벨라시온 707동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 주거용 · 전용 75.98㎡ · 지하1층 지상20층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 하정대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주종화 건물전부 · 주거 | 2022.12.26 | 2022.11.28 | 360,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 주종화 1명입니다. 전입과 점유가 2022년 12월 26일이고 보증금은 360,000,000원입니다. 2025년 1월 3일 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구와 우선변제권 행사도 확인됩니다. 현재 최저가 252,000,000원 가정에서는 집행비용 4,328,000원을 제외한 247,672,000원이 임차인에게 배당되고, 룰상 112,328,000원이 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 252,000,000원’으로 본다
이 사건은 대항력 임차인이 존재하지만 확약으로 주된 인수액이 실질 0원이므로, 가격 비교 기준은 최저가 252,000,000원 = 실질취득 252,000,000원입니다. 숲속마을(7단지) 동일 면적대의 최근 12개월 평균은 374,625,000원, 최신 2026년 7월 거래는 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.97㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 75.97㎡ | 9 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 75.98㎡ | 19 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 75.97㎡ | 12 | 394,000,000원 |
| 2026.03 | 75.98㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 75.97㎡ | 8 | 392,000,000원 |
| 2026.01 | 75.98㎡ | 12 | 377,000,000원 |
| 2025.11 | 75.97㎡ | 14 | 379,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 374,625,000원 |
실질취득 252,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.3%, 최신 거래 360,000,000원보다 108,000,000원 낮습니다. 가격만 놓고 보면 충분한 격차가 있습니다. 다만 전체 12건 평균 382,250,000원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -5.8%입니다. 즉 이 단지는 최근 가격이 내려오는 흐름이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 382,250,000원을 기준으로 메리트를 과장하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 주종화 보증금 | 360,000,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 미배당분은 112,328,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 남지만, 2026.05.21.자 대항력 포기· 임차권등기 말소 확약을 반영하면 주종화 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격이 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 252,000,000원 | 112,328,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 176,400,000원 | 186,869,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 123,479,999원 | 239,048,721원 | 0원 |
이 표가 확약의 중요성을 가장 잘 보여줍니다. 확약을 무시하고 대항력만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 낙찰가가 낮다는 이유만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다. 반대로 이번 사건에서는 주종화 임차인에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인되어, 각 회차의 룰상 인수액과 별개로 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층 지상20층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 고양시 일산동구 풍동 세원고등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 숲속마을(7단지) 982세대, 2006.09.08 준공이며 비교 실거래 면적은 75.97~75.98㎡로 본건과 일치합니다.
- 규제·토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(풍동택지개발), 과밀억제권역이며 공시지가는 1,895,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 374,625,000원, 최신 거래 360,000,000원이며 최근 가격 추세는 -5.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21.자 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각조건에 실제로 반영되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 주종화 임차권등기의 말소 이행 주체·시점과 필요한 서류를 확인하세요.
- 실질취득 기준 유지. 현재 회차는 확약 반영 시 252,000,000원이 실질취득입니다. 룰상 인수 112,328,000원과 혼동하지 않아야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 382,250,000원보다 최근 12개월 평균 374,625,000원과 최신 360,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -5.8%입니다.
- 1층 조건 확인. 본건은 1층 101호입니다. 최근 비교거래는 7층 이상이므로 현장 상태와 개별 가격 차이를 직접 점검해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 실질 구조를 바꾼 사건”
서류의 첫인상만 보면 보증금 360,000,000원의 대항력 임차인이 있는 부담스러운 사건입니다. 현재 최저가 252,000,000원에서는 원칙 계산상 112,328,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 금액은 더 커집니다. 그래서 확약이 없다면 최저가가 낮다는 이유로 싸다고 말할 수 없는 물건입니다.
하지만 2026.05.21.자 확약서가 결론을 바꿉니다. 주종화 임차인에 대해 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질 인수액은 0원. 현재 회차의 실질취득은 252,000,000원으로 고정해 시세와 비교하는 것이 맞습니다. 이는 최근 12개월 평균 374,625,000원의 67.3%, 최신 거래 360,000,000원보다 108,000,000원 낮습니다.
다만 시장은 최근 -5.8% 하락 추세이고 본건은 1층입니다. 따라서 가격 메리트 자체는 인정되지만, 최종 판단의 핵심은 확약의 실제 효력 확인과 1층 개별가치 검증입니다. 권리와 가격을 함께 보면 “확약 확인을 전제로 가격 메리트가 있는 사건”으로 정리할 수 있습니다.
