부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경507400 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조70.3㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

124,752,000원 1억 2,475만 감정가 205,000,000원

감정가의 60% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 100,450,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,004만원

최저가의 10% · 10,045,000원

실거래 대비

▼ 16.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 1.50억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 2.23억 중 1.25억이 매수인 인수 위험으로 남는 고위험 물건입니다.

가격 최저가 100,450,000원은 감정가 205,000,000원의 49%지만 임차보증금 인수를 고려해야 함
자금 입찰보증금 약 10,045만원 · 부족 보증금 124,756,300원 인수 가능성
리스크 대항력 있는 임차권등기와 주택도시보증공사 관련 권리 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 등기된 주택임차권 보증금 223,000,000원과 배당 부족분 124,756,300원 인수 가능성이 존재해 실질취득 부담을 반드시 계산해야 합니다.

감정가 / 최저가

205,000,000원
100,450,000원

2회 유찰

실질취득 예상

225,206,300원

최저가+인수액 기준

임차보증금 인수

124,756,300원

배당 부족분

핵심지표

D · 35점

권리위험 우선

인천지방법원 2025타경507400. 인천 남동구 만수동 로얄카운티 11층 1101호 오피스텔입니다. 겉으로 보면 감정가 2.05억에서 최저가 1.004억까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 임차권등기된 대항력 임차인의 보증금이 존재하는 구조입니다. 낙찰자가 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경507400
소재지	인천광역시 남동구 만수동 841-12 로얄카운티 11층1101호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 주거 이용중
소유자	유지성
감정가 / 최저가	205,000,000원 / 100,450,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 223,000,000원
매각기일	2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 인수 위험 포인트 을구 1번 주택임차권등기는 임차인 김민준의 보증금 223,000,000원이 등기되어 있습니다. 배당으로 98,243,700원을 회수하고 부족분 124,756,300원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김민준	223,000,000원	有	有	부족분 124,756,300원

임차인은 2021.04.15 전입, 2021.03.24 확정일자를 갖춘 주택임차권자입니다. 배당요구를 했으나 최저매각가 기준 배당 가능한 금액이 제한되어 부족분이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있어 최종 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저가 100,450,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,206,300원
임차인 김민준 보증금	223,000,000원	98,243,700원
주택도시보증공사 가압류	1,999,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가만 보면 낮지만 인수 가능 보증금을 포함하면 부담은 감정가 수준을 넘습니다.

④ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 계산. 최저가 100,450,000원에 인수 가능 보증금 124,756,300원을 더해 판단해야 합니다.
임차권등기 확인. 대항력 임차권은 낙찰 후 가장 중요한 검토 대상입니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — “반값”이 아니라 “권리 계산”의 물건

이 물건은 유찰로 최저가격만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 경매의 실제 가격은 낙찰가가 아니라 인수권리를 포함한 총 취득비용입니다. 임차보증금 부족분이 남는 구조에서는 낮은 최저가가 곧바로 투자 메리트가 되지 않습니다. 확약 적용 여부와 임차권 말소 여부를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.

부동산강제경매

반값 최저가의 함정 — 임차보증금 인수가 핵심인 로얄카운티 1101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저가 100,450,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값”이 아니라 “권리 계산”의 물건

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (16장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	2억 500만원
2	2026-07-30	유찰	1억 4,350만원
3	2026-09-02	대기	1억 45만원