인천지방법원 2025타경507402. 부평동 중앙이클래스22차 10층 1005호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 감정가는 237,000,000원, 현재 최저매각가는 116,130,000원으로 2회 유찰·감정가 49%까지 내려왔습니다. 하지만 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 물건에는 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재하기 때문입니다.
최혜리는 2021.02.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.19입니다. 말소기준권리는 2022.06.02 압류이므로 최혜리의 대항력은 그보다 앞섭니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 2,425,820원을 먼저 제외하고 최혜리에게 113,704,180원이 배당되며, 보증금 중 146,295,820원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인에게 이어져 최저가가 내려가도 실질취득금액이 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507402 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 10층 1005호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 10-3 |
| 용도 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 중 10층 1005호 |
| 소유자 | 유지성 · 2021.02.08 소유권 이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기상 2017.12.06 신한은행 근저당권 168,000,000원이 있었지만 2021.02.08 해지로 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 선언된 말소기준은 2022.06.02 남동세무서 압류입니다. 그보다 앞선 2021.02.08 전입·점유의 최혜리는 대항력을 갖춘 임차권자로 분류되고, 2023.02.10 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준 이후에는 주택도시보증공사의 1,999,000,000원 가압류, 강제경매개시결정, 안산세무서 압류가 이어지며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최혜리 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 대항력 임차보증금의 미배당 부분은 별개의 인수 문제이므로 말소동의 확약서가 이 위험을 실제로 해소하는지가 핵심입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 인원 5명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜리 | 2021.02.08 | 260,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| SHINE NAY MYO AUNG | 2024.07.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SHWE NADI | 2024.07.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JUE KAY ZIN | 2024.07.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| KHIN SAN KYI | 2024.07.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최혜리 외 네 사람은 모두 2024.07.23 전입으로, 2022.06.02 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 계약관계 자체는 추가 확인이 필요합니다. 네 사람은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니므로 최혜리의 보증금과 합산하지 않습니다.
③ 배당 — 계산상 146,295,820원 미배당, 확약 적용 시 실질 인수 0원*
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 |
| 1. 임차인 최혜리 보증금 | 260,000,000원 | 113,704,180원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 116,130,000원 기준 배당계산상 최혜리 보증금의 미배당액은 146,295,820원입니다. *다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용을 전제로 본 리포트에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 확약 원본·적용 조건 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 안전해지는 물건은 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 116,130,000원 | 146,295,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,291,000원 | 180,572,238원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,903,700원 | 204,520,567원 |
확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 116,130,000원에서 81,291,000원, 56,903,700원으로 내려갈수록 최혜리 보증금의 미배당분은 146,295,820원, 180,572,238원, 204,520,567원으로 커집니다. 따라서 최저가만 내려간다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 237,000,000원이고 현재 최저매각가는 116,130,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 확약이 적용되지 않을 경우에는 실질취득비용이 낙찰가보다 크게 올라가므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘굴다리오거리’ 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 환승역인 부평역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 ‘오피스텔’입니다. 17층 건물 중 10층 1005호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 로폭 약 8m, 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 최혜리 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수 위험을 제거하는 조건인지 확인해야 합니다.
- 최혜리 임차권 확인. 보증금 260,000,000원, 전입 2021.02.08, 확정일자 2021.01.19, 배당요구가 확인됩니다.
- 점유자 4명 확인. SHINE NAY MYO AUNG, SHWE NADI, JUE KAY ZIN, KHIN SAN KYI의 실제 점유 여부와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 네 사람은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 명도와 계약관계 점검이 필요합니다.
- 가격 판단. 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 말소기준 재확인. 2022.06.02 압류를 기준으로 최혜리의 전입이 선행한다는 점을 등기부·매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 물건은 감정가 237,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 116,130,000원까지 내려왔지만, 가격 숫자만 보면 안 됩니다. 최혜리의 보증금은 260,000,000원이고 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 146,295,820원의 미배당이 남는 구조입니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다면 이 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 정리됩니다. 다만 확약 밖에 2024.07.23 전입한 네 사람이 있고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 이들은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 명도와 계약관계를 확인해야 합니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 “확약 확인 전에는 위험, 확약이 확인돼도 점유·시세 검증이 필요한 물건”입니다.
