인천지방법원 2025타경507411. 부평구 갈산동 ‘위드하우스’ 7층 701호, 50.4㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 임차권등기에는 김자현이 해당 호실 전부를 주거로 임차한 것으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 김대성이며 2020.12.30 매매를 원인으로 거래가액 156,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2022.07.18 국 압류인데, 김자현의 전입·점유개시는 2021.02.02, 확정일자는 2021.01.05입니다. 즉 임차인이 기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 통상이라면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갑니다. 이 사건의 현재 회차 계산상 그 금액이 80,854,740원입니다.
그러나 이 사건에는 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 명시되어 있습니다. 따라서 김자현 임차권에 대해서는 룰상 계산되는 승계액과 별개로 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 이 확약은 김자현의 해당 임차권에 한정해 해석해야 하므로, 만약 그 밖의 별도 점유·임차관계가 확인된다면 그 위험은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 172-13 위드하우스 7층 701호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로249번길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 임차 범위 | 7층 701호 50.4㎡ 전부 |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.30 매매 · 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2017.12.1 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
2018.01.16 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 134,400,000원)은 2021.02.02 해지로 이미 말소되었습니다. 이후 김자현이 2021.02.02 전입·점유를 시작했고, 2022.07.18 국 압류가 이 사건의 말소기준이 됩니다. 따라서 김자현은 기준권리보다 선순위의 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김자현 실제 임차인 1명 | 2021.02.02 7층 701호 50.4㎡ 전부 | 2021.01.05 배당요구 2023.03.14 | 156,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 실질 0 |
② 가격 구조 — 49% 할인보다 ‘확약 효력’이 먼저다
현재 최저매각가는 76,930,000원으로 감정가 157,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 이 사건에서 가격을 왜곡하는 가장 큰 요소는 대항력 임차인의 미배당 보증금이기 때문입니다.
확약을 적용하지 않는 기계적 배당 시나리오에서는 현재 회차의 매수인 승계액이 80,854,740원, 3회 유찰 시 103,518,318원, 4회 유찰 시 119,382,823원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 인수액이 반대로 커지는 구조입니다. 반면 제출된 말소동의 확약서를 김자현 임차권에 적용하면 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차 실질취득 기준은 최저가 76,930,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,784,740원 |
| 1. 임차인 김자현 보증금(우선변제) | 156,000,000원 | 75,145,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 김자현 보증금 미배당액은 80,854,740원입니다. 일반 룰에서는 매수인 승계 대상이지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 김자현 임차권에 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 7층 701호입니다. 임차권등기상 김자현의 사용은 주거로 기재되어 있습니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 지하철 인천1호선 갈산역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·주상용 건물·상가·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 갈산역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물의 제7층 제701호이며 사용승인일은 2017.12.1입니다. 승강기·주차장·난방·위생 및 급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산2지구)·과밀억제권역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 수익성보다 먼저 볼 문서입니다. 김자현 임차권에 대한 말소 범위와 조건이 실제 매수인 인수 0원을 보장하는지 원문으로 대조하세요.
- 최저가만 보고 저가매수로 판단하지 않기. 감정가의 49%라는 숫자는 크지만, 실거래 비교 없이 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없었다면 현재 회차 룰상 승계액은 80,854,740원이며, 추가 유찰 시 103,518,318원·119,382,823원으로 오히려 커집니다.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 내부는 이해관계인 부재로 현황도와 이웃 탐문을 참고해 작성됐으므로 실제 점유상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 오피스텔 환금성 확인. 감정상 업무시설인 만큼 인근 유사 오피스텔의 매매·임대수요와 공실 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 확약의 실효성
표면만 보면 이 사건은 꽤 위험해 보입니다. 보증금 156,000,000원의 김자현 임차인이 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유했고, 현재 최저가 기준 미배당액도 80,854,740원에 이릅니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어 김자현 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 76,930,000원입니다. 다만 이 숫자가 감정가의 49%라는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 결론내려서는 안 됩니다. 권리상 승계위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 별도의 시세 검증이 필요한 오피스텔 — 이것이 이 사건의 핵심입니다.
