인천지방법원 2025타경507866. 부평동 엠브이아파트 6층 608호입니다. 감정가는 221,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 108,290,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 대항력 있는 임차권과 그 말소동의 확약입니다.

임진택은 2020.07.21 임대차계약, 2020.07.22 확정일자, 2020.08.27 주민등록·점유개시를 갖췄고 보증금은 213,000,000원입니다. 말소기준인 2022.02.15 천안시 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 집행비용 2,316,060원을 먼저 빼고 임차인에게 105,973,940원이 배당돼, 원칙적으로는 107,026,060원이 남습니다.

그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 미배당액을 낙찰자가 실제로 부담하는 구조로 보지 않고 실질 인수 0원으로 반영합니다. 이 확약은 임진택의 임차권에 관한 판단이며, 별도의 확약 밖 임차인은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 후속 권리는 매각 소멸

말소기준은 2022.02.15 천안시 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류, 동구바이오제약 근저당, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임진택의 임차권은 등기일이 2022.10.17이더라도 실제 전입과 점유가 2020.08.27부터이므로 대항력 판단은 등기일이 아니라 그 선행 점유·전입을 기준으로 봐야 합니다.

② 가격 판단 — 49% 유찰률만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 221,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 108,290,000원입니다. 그러나 동일 지역·동일 유형의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 수치가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

특히 이 사건은 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 구조입니다. 현재 회차 원칙 계산은 낙찰가 108,290,000원에 미배당 107,026,060원을 더하는 형태지만, 이번 사건은 말소동의 확약 때문에 그 부담을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 확약 반영 후 실질취득 기준은 현재 최저가인 108,290,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)

배당 계산상 임진택 보증금 부족분은 107,026,060원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평중학교 남동측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 608호이며 사용승인은 2015.07.15입니다.
• 도로. 동측 및 서측으로 각각 약 8미터, 35미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
• 현황. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 임진택 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조하세요.
• 대항력 임차인 구조 재확인. 임진택은 전입 2020.08.27로 말소기준 2022.02.15보다 앞섭니다. 확약이 없으면 미배당 보증금 인수 문제가 발생하는 구조입니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근·동일 유형 최신 실거래를 별도로 확인하세요.
• 배당표 변동 가능성. 현재 계산은 매각가 108,290,000원 기준이며 세금 우선순위 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 확약은 강한 호재지만, 가격은 따로 봐야 한다

이 사건의 핵심은 명확합니다. 임진택은 보증금 213,000,000원의 대항력 임차인이고, 현재 최저가 기준 원칙 계산상 107,026,060원의 미배당이 생깁니다. 하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 해당 인수위험은 실질 0원으로 반영할 수 있습니다.

따라서 권리 측면에서는 주된 인수 위험이 크게 낮아졌습니다. 반면 감정가 221,000,000원에서 2회 유찰돼 108,290,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 자료가 없는 만큼 권리는 확약서 원문 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 확인 전 보류가 이 물건의 가장 보수적인 결론입니다.