인천지방법원 2025타경508039. 인천 서구 마전동 천우명가 102동 203호, 전용 40.04㎡의 도시형생활주택 단지형다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당액입니다. 임차인 김선호는 2022.09.30 전입·점유했고 확정일자는 2022.09.05입니다. 말소기준권리인 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정되어, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 회차의 최저매각가는 52,920,000원으로 감정가 108,000,000원의 49%입니다. 그러나 예상배당에서는 집행비용 1,352,560원을 먼저 공제한 뒤 김선호에게 51,567,440원이 배당되고, 보증금 중 53,432,560원이 미배당됩니다. 따라서 매수인의 실질취득은 최저가와 인수액을 합친 106,352,560원입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커지는 구조라 총 취득부담은 보증금 105,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1129-29 천우명가 102동 2층203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 검단로623번안길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 40.04㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이진재 (2020.12.05 매매 · 거래가액 100,000,000원 · 2020.12.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.18 갑구 8번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 을구 6번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체의 등기일은 2023.07.10이지만, 임차인 김선호의 전입·점유가 2022.09.30으로 말소기준보다 앞서기 때문에 등기 순위만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선호 | 제2층 제203호 40.04㎡ 전부 · 2022.09.30 | 105,000,000원 | 2022.09.05 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 김선호는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 매각대금이 보증금 전액을 충당하지 못합니다.
② 가격 비교 — 52,920,000원이 아니라 106,352,560원을 봐야 한다
천우명가(101·102동)는 20세대, 2011.09.08 준공된 단지입니다. 확인되는 전용 40㎡대 실거래는 2025.03 전용 40.58㎡·4층 79,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 79,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 실거래 | 40.58㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 감정가 | 40.04㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 현재 최저가 | 40.04㎡ | 2 | 52,920,000원 |
| 현재 실질취득 | 40.04㎡ | 2 | 106,352,560원 |
표면상 최저가는 최근 실거래의 67.0%입니다. 하지만 이 비교는 대항력 임차인의 인수액을 빠뜨린 숫자입니다. 실질취득 106,352,560원은 최근 실거래 79,000,000원의 약 134.6%로, 오히려 27,352,560원 높습니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 가격 추세를 단정하기도 어렵습니다. 따라서 전체·최근 평균 79,000,000원 하나만으로 정밀한 시세를 확정할 수는 없지만, 적어도 현재 실질취득액을 두고 ‘최근 거래보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 52,920,000원 | 53,432,560원 | 106,352,560원 |
| 3회 유찰 시 | 37,044,000원 | 69,022,792원 | 106,066,792원 |
| 4회 유찰 시 | 25,930,800원 | 79,935,954원 | 105,866,754원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 1. 임차인 김선호 보증금 | 105,000,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,352,560원과 임차인 배당 51,567,440원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 김선호 보증금 부족분 53,432,560원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 검단초등학교 북서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호로, 기본 위생·급배수·화재탐지·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 천우명가(101·102동)는 20세대이며 확인된 최근 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 52,920,000원만 보지 말고 현재 예상 인수 53,432,560원을 더한 106,352,560원을 가격 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김선호는 2022.09.30 전입·점유로 2023.05.18 말소기준보다 빠릅니다. 배당으로 소진되지 않는 보증금이 매수인에게 남는 구조인지 원본 명세서와 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 확약서 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 존재하지만, 제공된 내용에는 대항력 포기가 명시돼 있지 않습니다. 대항력 포기 여부를 별도로 확인하기 전에는 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가해 실질취득은 각각 106,066,792원·105,866,754원 수준입니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 최근 거래가 2025.03의 79,000,000원 1건뿐이므로 개별 호수의 상태와 현재 거래 수준을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차권 관련 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 곧 “49% 가격”은 아니다
이 물건은 감정가 108,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 52,920,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 김선호의 대항력 있는 보증금 105,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액은 53,432,560원이고, 이를 낙찰가에 더하면 실질취득은 106,352,560원입니다. 최근 확인 거래 79,000,000원보다 약 34.6% 높은 수준입니다.
더 유찰돼도 같은 원리가 반복됩니다. 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어나 실질취득 총액은 약 1.06억원 부근에서 크게 움직이지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 원문을 확인해야 하지만, 현재 확인되는 내용만으로는 대항력 포기까지 인정해 인수액을 0원으로 만들 수 없습니다. 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득은 최근 실거래보다 높고, 대항력 임차인 인수가 핵심인 물건”입니다.
