인천지방법원 2025타경508102. 등기부상 소유자는 박경훈이고, 물건은 감정평가 이용상태 기준 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2024.04.17 등기된 김태원 명의의 주택임차권입니다. 보증금은 225,000,000원, 전입일은 2021.10.29, 확정일자는 2021.09.27로 2025.03.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지고, 매수인의 실질 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정되는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 3번 주택임차권등기”가 인수권리로 명시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이 확약은 김태원 임차권 1건에 적용되므로, 제공된 조건에 따르면 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508102 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박경훈 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,890,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 인수형, 확약이 실질위험을 없앤다
2017.02.06 인천수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 132,000,000원으로 설정됐지만 2021.10.29 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준은 2025.03.10 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 전입한 김태원 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 2025.09.08 미추홀구 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김태원 | 3층 302호 전부 | 225,000,000원 | 2021.10.29 / 2021.09.27 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세와 면적 불일치까지 봐야 한다
시세 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월을 우선합니다. 최근 12개월 거래는 4건, 평균 144,500,000원이고 최신 거래는 2026.03의 148,000,000원입니다. 현재 최저가 112,210,000원은 최근 12개월 평균의 77.7%입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -26.5%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 144,500,000원 |
전체 7건 평균은 166,857,142원이지만, 2022.08 거래가 280,000,000원으로 포함돼 최근 시장과 괴리가 큽니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 비율 67.2%만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균 144,500,000원과 최신 148,000,000원이 더 직접적인 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,940원 |
| 1. 임차인 김태원 보증금 | 225,000,000원 | 109,839,060원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,890,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 115,160,940원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 숭의역 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,218,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 30M, 남서측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규모. 한마음아파트101 기준 45세대, 사용승인일은 2017.01.23입니다.
- 경매 이력. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 본건 가격 메리트는 김태원 임차권의 실질 인수가 0원이 된다는 전제에 달려 있습니다. 적용 대상과 말소 실행 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 임차권 자체는 강한 권리. 김태원은 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.09.27, 보증금 225,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
- 현재 회차 배당 부족분 확인. 배당계산상 보증금 미배당은 115,160,940원입니다. 확약이 없으면 이 금액이 핵심 인수위험입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 166,857,142원보다 최근12개월 평균 144,500,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 대비 -26.5%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 면적 비교 주의. 시세 매칭 대상 65.16㎡와 제시된 거래 표본 49.7㎡·49.8㎡가 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 현황 표기 확인. 매각물건명세서 비고에는 외벽에 “한마음아파트 101”로 표기된다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약의 효력이 먼저다
겉으로 보면 감정가 229,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 112,210,000원까지 내려온 물건입니다. 최근12개월 평균 144,500,000원의 77.7%라 가격만 보면 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 보증금 225,000,000원의 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조여서 “싸다”는 결론이 성립하지 않습니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그대로 적용되고 실행된다면 김태원 임차권의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 112,210,000원 수준이 됩니다. 이 경우 최근 시세 대비 가격 여지는 분명합니다. 다만 시장은 -26.5% 하락 추세이고, 실거래 표본 면적도 일치하지 않습니다. 결론은 “권리조건부 합격, 가격은 보수적으로 확인”입니다. 이 물건은 최저가보다 확약서의 법적·실무적 실행 여부를 먼저 확인해야 합니다.
