부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경508684 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 65.610㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

145,910,000원 1억 4,591만 감정가 210,000,000원

감정가의 69% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 102,900,000원 최저가 대비 +41%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,029만원

최저가의 10% · 10,290,000원

감정가 대비

▼ 30.5% 싸게 매수

감정가 2.10억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 대항력·우선변제권이 핵심인 물건. 현재 최저가 기준 인수 예상액 80,340,600원이 발생합니다.

가격 최저가 1.029억이지만 임차보증금 부족분 8,034만원 인수 가능성 반영 필요
자금 최저가 102,900,000원 + 예상 인수 80,340,600원 = 실질취득 약 183,240,600원
리스크 임차권등기 최연우 보증금 181,000,000원·대항력 있음·우선변제 행사

한 줄 평 최저매각가는 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 임차인의 보증금 1.81억입니다. 배당 부족분 80,340,600원은 매수인이 부담할 가능성이 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

210,000,000원 / 102,900,000원

2회 유찰

실질취득 예상

183,240,600원

최저가+인수 예상

매수인 인수

80,340,600원

임차보증금 부족분

핵심지표

임차권등기

대항력 有

인천지방법원 2025타경508684. 인천 부평구 십정동 파크타운1차 오피스텔 13층 102-1304호입니다. 표면적으로는 2회 유찰로 최저가가 1.029억까지 내려온 물건이지만, 권리분석에서는 임차권등기와 보증금 인수 여부가 가장 중요한 판단 요소입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경508684
소재지	인천광역시 부평구 십정동 182-19 파크타운1차 13층102-1304호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 오피스텔
소유자	유지성
감정가 / 최저가	210,000,000원 / 102,900,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 181,000,000원
매각기일	2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 2일 압류입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2023년 설정된 주택임차권등기는 별도 검토가 필요합니다. 임차인 최연우는 전입 2020.02.04, 확정일자 2020.01.22로 대항력과 우선변제권을 보유합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 부족분 인수 가능성

임차인	보증금	권리	배당
최연우	181,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	100,659,400원 부족분 80,340,600원

⛔ 인수 위험 최저가 102,900,000원 기준 배당으로 임차인 보증금 전액 회수가 어렵습니다. 부족분 80,340,600원이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,240,600원
임차인 최연우 보증금	181,000,000원	100,659,400원
주택도시보증공사 가압류	1,999,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

배당 분배

낙찰가 vs 실질취득

최저가는 낮지만 임차보증금 인수 반영 시 실질취득 부담은 증가합니다.

④ 입찰 판단

⚠️ 유찰 효과보다 인수 부담 확인 2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 부족분 때문에 실질 취득원가는 약 1.83억 수준입니다.

임차권 확인. 최연우 임차인은 대항력과 우선변제권을 보유합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 여부는 관련 서류 확인이 필요합니다.
입찰가 산정. 최저가가 아닌 인수 가능 금액을 포함해 판단해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당관계를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 곧 기회는 아니다”

이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 떨어진 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 핵심은 대항력 있는 임차권등기입니다. 최저매각가 102,900,000원에 낙찰되더라도 보증금 부족분 80,340,600원이 남을 수 있어 실질취득 기준으로 접근해야 합니다. 가격은 내려왔지만 권리 검토가 먼저인 오피스텔입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권등기 인수가 발목을 잡는다 — 인천 파크타운1차 102-1304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 부족분 인수 가능성

③ 예상배당표

④ 입찰 판단

맺으며 — “유찰이 곧 기회는 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	2억 1,000만원
2	2026-07-30	유찰	1억 4,700만원
3	2026-09-02	대기	1억 290만원