청주지방법원 2024타경34534. 충주시 노은면 법동리 413-1 일대의 기타 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태상 건물 일부는 공부상 단독주택이지만 현재 펜션 등으로 이용되고 있고, 토지 일부는 공부와 달리 도로·진출입로·전 등으로 사용되고 있습니다. 등기 권리의 기준점은 2011.06.03 노은농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당입니다. 이후 남아 있는 세종철강주식회사·주식회사대윤스틸의 근저당과 신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류, 충주시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 단순하지만, 최저가가 감정가의 33%까지 떨어졌다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 동일 물건의 실거래 시세 자료가 없어 시장가격과의 직접 비교가 불가능하고, 이 사건에는 진출입로 사용관계와 건축물 이용상태라는 물리적·행정적 확인사항이 함께 존재합니다. 5회 유찰 자체가 현장 리스크를 다시 확인해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경34534 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 노은면 법동리 413-1 · 충청북도 충주시 노은면 법동골말길 59 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 단독주택(현황 펜션) 등 |
| 소유자 | 어용선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 911,535,740원 / 298,692,000원 (5회 유찰 · 감정가 33%) |
| 청구금액 | 326,447,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 대표 토지 정보 | 대 · 1,470.0㎡ · 생산관리지역 · 공시지가 36,900원/㎡ · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 현존 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계 문제도 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2012년 유니온스틸주식회사 근저당은 동국제강주식회사로 이전된 뒤 2015.02.13 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 권리는 2011년 노은농업협동조합 근저당을 기준으로 그 뒤에 설정된 권리들입니다.
② 가격 — 감정가 33%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 911,535,740원, 현재 최저매각가는 298,692,000원입니다. 이미 5회 유찰되어 현재 회차는 감정가 33% 수준이고, 추가 유찰 시 최저가는 238,953,600원, 그 다음 회차는 191,162,880원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 298,692,000원 | 293,710,312원 | 2,009,797,188원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 238,953,600원 | 234,808,250원 | 2,068,699,250원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 191,162,880원 | 187,686,600원 | 2,115,820,900원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 펜션 등으로 이용되는 농촌 복합물건은 일반 주택과 달리 진출입, 허가관계, 토지 형상과 실제 이용상태가 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,981,688원 |
| 1. 근저당 · 노은농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 근저당 · 세종철강주식회사 | 500,000,000원 | 137,710,312원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대윤스틸 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 977,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 70,507,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 말소기준 근저당이 우선 반영되고 세종철강주식회사 근저당부터 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 현재 데이터상 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다.
④ 현장 리스크 — 진출입·매각 포함 범위를 먼저 본다
- 진출입로. 목록1 등 진출입로는 타인 소유 토지인 법동리 412-1을 임차하여 사용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 도로 고저차. 목록1·4는 남동측으로 도로와 접하지만 고저차 등으로 진출입이 곤란한 것으로 목측됐습니다.
- 현황과 공부 차이. 목록1·3·4·5는 지목이 대이나 일부 도로·진출입로 등으로 이용되고, 목록4 일부는 전으로 이용 중입니다. 목록6은 지목이 도로이나 일부 잡종지 등입니다.
- 현황 펜션. 목록2·12·13은 공부상 단독주택이나 현황 펜션 등으로 이용되는 것으로 조사돼 용도 변경에 따른 허가 등 행정조치 여부 확인이 필요합니다.
- 소재불명. 감정평가 이용상태상 목록8·9·10·11은 현황 소재불명입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 법동마을 남서측 인근으로 주택·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통시됩니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 대표 토지. 지목 대, 토지면적 1,470.0㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 설비. 현황 펜션 등으로 이용되는 목록2·12·13에는 위생·급배수·전기·난방설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 인수. 말소기준 2011.06.03 노은농업협동조합 근저당 이후 현존 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부와 다시 대조합니다.
- 진출입 권원. 법동리 412-1 임차 사용관계의 존속 여부와 낙찰 후 이용 가능 여부를 직접 확인합니다.
- 차량 접근. 도로와 접한 부분의 실제 고저차와 차량 진입 가능 지점을 현장에서 확인합니다.
- 펜션 이용. 공부상 단독주택과 현황 펜션 이용 사이의 용도 변경 허가 및 행정조치 여부를 충주시 관련 관청에서 확인합니다.
- 포함·제외 물건. 제시외 건물·관정·수목·조경석 중 매각 포함 대상과 축사·견사·데크·정자·가설통로 등 제외 대상을 현장 배치와 대조합니다.
- 가격 판단. 5회 유찰·감정가 33%만으로 저가 매수라 단정하지 말고 현장 가치와 별도 시세조사를 거쳐 응찰 상한을 정합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘사용할 수 있는 부동산인가’를 확인할 사건
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2011년 말소기준 근저당 이후 현존 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 현재 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건을 권리만 보고 안전형으로 분류하기에는 현장 확인사항이 많습니다.
현재 최저가는 298,692,000원으로 감정가 911,535,740원의 33% 수준까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 할인율만으로 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 타인 토지를 이용하는 진출입로, 도로 고저차, 공부상 단독주택의 현황 펜션 이용, 공부와 현황이 다른 토지, 매각에서 제외되는 제시외 시설까지 모두 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현장·행정 리스크는 별개. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 그 가격에 실제로 이용 가능한 부동산을 취득하는지 확인하는 데 있습니다.
