인천지방법원 2025타경509434. 부평동 청담아이리스 6층 601호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 윤일중이며 2020.09.25 매매를 원인으로 2020.10.08 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 200,000,000원입니다. 등기상 과거 부평농업협동조합 근저당과 오무현 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2020.10.14 화성시 압류입니다.
핵심은 박지훈 임차권입니다. 박지훈은 2020.10.05 전입·점유를 시작해 말소기준일 2020.10.14보다 앞서고, 확정일자는 2020.09.22이며 보증금은 200,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 현재 최저가 97,020,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 배당액은 94,873,640원, 미배당은 105,126,360원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 135-8 청담아이리스 6층 601호 · 부평문화로115번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 601호 · 임차권 범위 45.54㎡ 전부 |
| 소유자 | 윤일중 (2020.09.25 매매 · 2020.10.08 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2020.10.14 화성시 압류입니다. 이후의 화성시 압류, 국민건강보험공단 압류, 부평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 동래구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박지훈의 임차권등기는 2022.11.18로 말소기준보다 뒤지만, 실제 전입·점유는 2020.10.05로 앞서므로 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 선행 전입·점유 시점이 핵심입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지훈 제6층 제601호 45.54㎡ 전부 | 2020.10.05 / 2020.09.22 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 룰상 105,126,360원 · 말소동의 확약서 제출 |
| 최슬기 | 2024.12.11 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 2020.10.14 이후 전입 | 미상 | 확약 적용 대상 아님 |
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 97,020,000원으로 감정가 198,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 동일 유형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않아, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이번 사건은 특히 박지훈 임차권의 확약 여부가 실질취득가를 크게 바꾸기 때문에, 감정가 대비 할인율과 권리비용을 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,360원 |
| 1. 임차인 박지훈 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 94,873,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 박지훈 보증금의 미배당액은 105,126,360원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 박지훈 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부흥초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·오피스텔·아파트·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 601호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 내외 도로가 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박지훈 임차권등기 말소와 인수 배제에 실제로 적용되는지 문언과 조건을 직접 확인하세요.
- 최슬기 점유관계 확인. 전입은 2024.12.11로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 압류 6건 확인. 화성시·국민건강보험공단·부평구·동래구 관련 압류가 있고, 당해세가 있으면 우선배당으로 박지훈 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 유형의 최근 거래와 현재 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 박지훈 임차권등기 외에 최슬기 전입이 확인돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 핵심이지만, 확약 밖까지 자동으로 안전해지는 것은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 박지훈의 보증금 200,000,000원이 최저가 97,020,000원을 크게 웃돌아 인수형 경매에 가깝습니다. 현재 회차 배당 산식상 박지훈 미배당액도 105,126,360원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 보고, 현재 회차 실질취득은 97,020,000원입니다.
다만 결론을 “감정가 49%라서 싸고 안전하다”로 가져가면 안 됩니다. 동일 유형의 최근 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요하고, 압류 6건의 세금 우선순위, 확약 적용 대상이 아닌 최슬기의 보증금·확정일자 확인도 남아 있습니다. 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약의 문언과 별도 점유관계를 원본에서 확인해야 하는 C등급 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
