수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동의 다세대주택 2층 203호로, 감정평가상 건물은 원룸형 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2018년 12월 21일 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부만 보면 단순하다는 이유로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 현황조사 등에 나타난 점유·임차 관련 신고자는 38명입니다. 이 가운데 전입일이 확인된 33명은 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없지만, 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 특히 확인된 보증금은 총 385,000,000원이지만, 차태화의 점유 부분은 304호 전체로 기재돼 대상 203호와 호수가 다릅니다. 각 임대차가 대상 호실에 실제 귀속되는지부터 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 방(원룸형), W/C, 현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 4층 · 사용승인 2018.11.27 |
| 소유자 | 윤종숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 862,272,661원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기상 특기 | 민간임대주택등기 · 2022.12.09 등기, 등록 원인일 2018.06.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유관계는 미확정
말소기준은 2018.12.21 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날의 후순위 근저당권, 2021년 신관수·양남 근저당권, 2023년 경매개시결정과 2025년 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.06.28 신관수의 임의경매개시결정은 2023.07.07 취하를 원인으로 2023.07.10 말소됐습니다.
② 점유·임차 신고 — 38명 중 5명은 대항력 판정 불가
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 점유·임차 관련 신고자는 총 38명입니다. 전입일이 확인된 33명은 모두 말소기준일인 2018.12.21 이후 전입해 대항력이 없습니다. 전입일을 확인할 수 없는 5명은 보증금과 배당요구 여부만으로 대항력을 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| HUANG J***** | 미상 | 2019.01.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| LIN Z***** | 미상 | 2019.01.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| HUANG Y***** | 미상 | 2019.01.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 박미령 | 미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.07 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 안연연 | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| AN C***** | 미상 | 2019.12.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| AN H***** | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| ZHAO F***** | 미상 | 2023.05.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| SHEN C***** | 미상 | 2019.09.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| PIAO M***** | 미상 | 2019.01.09 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 김남산 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 2023.11.07 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 조상철(최구구) | 미상 | 미상 | 120,000,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| ZHAO Y***** | 미상 | 2019.03.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| ZHAO C***** | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| CUI J***** | 미상 | 2019.01.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| DING J***** | 미상 | 2018.12.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| DING M***** | 미상 | 2018.12.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.02.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| JIN R***** | 미상 | 2019.10.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| CUI Y***** | 미상 | 2019.02.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| MA J***** | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| LI M***** | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| LI J***** | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| GAO X***** | 미상 | 2019.11.14 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| JIN G***** | 미상 | 2022.08.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| GAO T***** | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 차태화 | 304호 전체 | 미상 | 110,000,000원 | 2024.02.01 | 가능·미상 | 미상 | 203호 귀속 미확정 |
| 류상훈 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| CHE T***** | 미상 | 2023.08.09 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| JIN H***** | 미상 | 2023.07.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 이명찬(강해집) | 미상 | 미상 | 85,000,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| JIANG H***** | 미상 | 2019.03.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 김진우(백춘영) | 미상 | 미상 | 70,000,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| CUI W***** | 미상 | 2020.05.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| CUI Z***** | 미상 | 2020.05.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| JIN Y***** | 미상 | 2020.05.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| BAI C***** | 미상 | 2020.05.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| JIN Z***** | 미상 | 2020.05.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 비승계 |
③ 가격 판단 — 최저가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 133,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득액입니다. 현 단계의 계산상 인수액은 0원이므로 표면적인 취득금액은 65,170,000원이지만, 미상 임차인의 대항력과 대상 호실 귀속이 확인돼 인수액이 발생한다면 실제 총부담은 낙찰가 65,170,000원 + 배당 후 미반환 보증금으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 자동으로 같은 폭만큼 늘거나 총부담이 특정 보증금에 고정되는 것은 아닙니다. 실제 배당액과 미반환액을 각각 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 63,596,940원 | 716,403,060원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 228,000,000원 | 0원 | 228,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 신관수 | 525,000,000원 | 0원 | 525,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 양남 | 150,000,000원 | 0원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 1,683,000,000원 | 63,596,940원 | 1,619,403,060원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 선순위 근저당권에 배당되고, 나머지 담보권자는 배당받지 못합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차인의 대항력과 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 건축현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 분류되며 감정평가상 각 호실은 방·W/C·현관을 갖춘 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 안산시 단원구 원곡동 원곡초등학교 동측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역, 성장관리권역, 대기관리권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다.
- 공부상 세대와 현황 불일치. 공부상 11세대이나 현황은 총 14세대로 조사됐고, 4층은 공부상 2개호이지만 현황 4개호로 확인됐습니다.
- 제시외건물. 지상에 제시외건물 ㉠~㉢이 존재하며, 감정서상 1층 제시외건물 ㉠은 현황 102호로 이용되지만 매각에서 제외됩니다.
- 위반·원상회복 확인. 매각물건명세서는 제시외 102호의 위반건축물 등재 가능성과 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인하도록 명시하고 있습니다.
- 환금성 신호. 해당 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2회이고, 현재 물건도 2회 유찰됐습니다. 실거래 자료가 없어 실제 매매 환금가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자 특정. 38명의 신고자 가운데 실제 203호 점유자와 임대차계약 당사자가 누구인지 호실별로 분리해 확인하세요.
- 전입일 미상 5명 원본 확인. 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)· 김진우(백춘영)의 전입세대열람, 임대차계약서, 확정일자와 점유개시일을 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 203호 임차인이 확인되면 낙찰가에 배당 후 미반환 보증금 인수액을 더해 총부담을 다시 계산하세요.
- 304호 신고 분리. 차태화의 점유 부분은 304호 전체로 적혀 있으므로 대상 203호의 인수액에 자동으로 합산하지 말고 사건의 매각 대상과 임대차 귀속을 확인하세요.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수신고 가능성이 있으므로 외부 입찰자의 최고가매수신고가 실제 낙찰로 이어질 수 있는지 확인하세요.
- 건축물 현황 확인. 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이, 4층 분할 현황, 제시외 102호의 위반건축물 등재 및 원상회복 부담을 안산시와 현장에서 확인하세요.
- 대상 면적 원본 대조. 표시된 면적이 대상 203호와 정확히 일치하는지 감정평가서, 집합건축물대장과 등기부의 전유부분 표시를 직접 대조하세요.
- 시세 확인. 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 임대수익을 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 질문
이 물건의 등기상 담보권은 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 경매 권리분석은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에 등장하는 38명 가운데 5명의 전입일이 확인되지 않고, 그중 확인된 보증금만 385,000,000원입니다. 여기에 304호 임차 신고가 섞여 있어 대상 203호의 점유관계를 먼저 분리해야 합니다.
따라서 현재 단계의 실질취득액은 단순히 최저가 65,170,000원도, 보증금 385,000,000원도 아닙니다. 대상 203호에 귀속되는 대항력 임차인을 특정한 뒤 낙찰가와 배당 후 미반환 보증금을 합산해야 비로소 총부담이 확정됩니다. 전세사기피해자 우선매수권, 2회 유찰, 공부상 11세대와 현황 14세대의 불일치, 제시외건물 문제까지 고려하면 이 사건은 할인율보다 조사 완성도가 성패를 가르는 물건입니다. 가격은 낮아졌지만, 권리와 현황은 아직 닫히지 않았습니다.