인천지방법원 2025타경509436. 인천 서구 당하동 거영블루힐 제2동 4층 402호, 전용 43.58㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 권영만은 2020.11.07 매매를 원인으로 130,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2022.04.13 안산세무서장 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기 자체보다 김영미의 선순위 대항력입니다. 김영미는 2018.11.30 점유를 시작하고 2018.12.04 주민등록을 마쳐 2022.04.13 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 130,000,000원이며, 제공된 배당 계산에서는 우선변제 배당이 없고 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1080-20 거영블루힐 2동 4층402호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청마로 37 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 43.58㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 권영만 (2020.11.07 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 77,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2015년 설정됐던 중소기업은행 근저당과 고령성주축산업협동조합 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.04.13 갑구 4번 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 남동세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김영미는 이 기준일보다 전입·점유가 앞서므로 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 확인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영미 4층 402호 43.58㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2018.12.04 점유 2018.11.30 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 130,000,000원 인수 |
| 최주석 | 전입 2025.02.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
최주석은 2025.02.24 전입으로 말소기준 2022.04.13보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 권리판정에서는 매수인에게 승계되는 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김영미는 선순위 대항력 임차권자로 취급해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질 부담으로 봐야 한다
거영블루힐 전용 43.58㎡ 실거래는 제공 자료상 3건입니다. 전체 평균은 147,666,666원이지만, 2022년 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.09 138,000,000원이고 최근 12개월 평균도 138,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 43.58㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2022.04 | 43.58㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.03 | 43.58㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.58㎡ | 1건 | 138,000,000원 |
최저매각가 77,420,000원만 놓고 보면 최근 시세의 56.1%입니다. 그러나 제공된 배당 가정상 김영미 보증금 130,000,000원을 매수인이 별도로 인수하므로 현재 회차의 실질 부담은 207,420,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 138,000,000원의 150.3% 수준입니다. 따라서 이 물건을 “감정가 절반의 싸게 나온 물건”으로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,560원 |
| 인수 · 임차인 김영미 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 75,626,440원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 77,420,000원 가정. 채권 총액 2,201,000,000원, 채권자 배당 75,626,440원, 미배당 2,125,373,560원으로 계산돼 있습니다. 김영미 보증금 130,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서구 당하동 당하중학교 동측 인근. 학교·아파트·다세대주택이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 인천지하철2호선 완정역이 북동측 인근에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 도로. 서측으로 중로에 접하고, 토지는 평지의 세로장방 형태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하구획정리)·성장관리권역이며 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 공시지가. 1,485,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래표본. 거영블루힐은 24세대, 사용승인 2014.12.03이며 제공 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액을 먼저 볼 것. 현재 최저가 77,420,000원만 보면 최근 시세의 56.1%지만, 김영미 보증금 130,000,000원 인수를 합산하면 실질 부담은 207,420,000원입니다.
- 김영미 대항력 확인. 전입 2018.12.04와 점유 2018.11.30이 말소기준 2022.04.13보다 앞섭니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으나, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 최주석 보증금 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 하락 추세 반영. 최신·최근 12개월 거래는 138,000,000원이고 최근 대비 과거 가격 추세는 -9.5%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 곧 할인율은 아니다
이 물건은 감정가 158,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 77,420,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 대항력 있는 김영미의 보증금 130,000,000원이 핵심입니다. 현재 배당 계산대로라면 매수인이 이를 전액 인수해 실질 부담은 207,420,000원입니다.
최근 12개월 실거래와 최신 거래가 모두 138,000,000원이고 가격 추세도 -9.5%인 점까지 감안하면, 현재 구조는 가격 메리트보다 인수 위험이 훨씬 큽니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 존재한다는 점은 반드시 확인할 요소이지만, 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 인수액을 0원으로 처리할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 실질 부담은 최근 시세 이상 — 확약서 원문으로 대항력 포기 여부가 확인되기 전에는 보수적으로 보는 물건입니다.
