🛡 실질 인수 0원 · 💰 실질취득 79,870,000원 · 📉 최근시세 대비 38.3% · ↘ 추세 -16.5%
인천지방법원 2025타경509604. 이 물건의 핵심은 “대항력 있는 임차권이 있으니 2억원을 떠안는다”로 끝내면 안 된다는 점입니다. 임석재의 임대차계약일은 2021년8월28일, 확정일자는 2021년8월30일, 주민등록·점유개시는 2021년9월24일이고, 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2025년4월24일 남동구 압류이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당 후 부족분이 매수인에게 넘어오지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 임차인의 인수는 실질 0원으로 봅니다.
따라서 현재 회차에서 봐야 할 금액은 최저가 79,870,000원에 룰상 인수액 121,967,660원을 더한 201,837,660원이 아니라, 확약을 반영한 실질취득 79,870,000원입니다. 다만 실제 입찰 전에는 말소동의 확약서 원문과 매각물건명세서의 인수조건을 반드시 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509604 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1132-3 예솔프라임 101동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 현재 연립주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 58.31㎡ |
| 소유자 | 이창식 · 2021.09.29 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
핵심 권리는 임석재의 주택임차권입니다. 보증금 200,000,000원, 전입·점유 2021.09.24, 확정일자 2021.08.30로 확인되고 배당요구도 되어 있습니다. 말소기준권리인 2025.04.24 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 배당 후 부족분 121,967,660원이 발생합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임석재 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
임대차계약 2021.08.28 · 확정일자 2021.08.30 · 전입·점유 2021.09.24 · 배당요구 2023.11.10. 현재 배당계산상 부족분은 121,967,660원이지만, 말소동의 확약을 적용한 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 가격 추세는 하락
예솔프라임(101,102동) 대상 면적 58.31㎡와 인접 면적대의 실거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 215,666,666원, 최근 12개월 평균은 208,800,000원이며 최신 거래는 2022.07 · 260,000,000원입니다. 현재 실질취득 79,870,000원은 최근 12개월 평균의 38.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 59.82㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 59.88㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2022.06 | 59.82㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 59.82㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 58.31㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 59.82㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 208,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 1. 임차인 임석재 보증금 | 200,000,000원 | 78,032,340원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임석재 보증금 중 121,967,660원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전후가 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 79,870,000원 | 121,967,660원 | 79,870,000원 |
| 3회 유찰 시 | 55,909,000원 | 145,497,362원 | 55,909,000원 |
| 4회 유찰 시 | 39,136,300원 | 161,968,153원 | 39,136,300원 |
확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 총 부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 말소동의 확약이 제출되어 있어, 정확도 규칙상 임석재에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 확약 반영 후에는 유찰이 실제 취득가격을 낮추는 효과가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 주로 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 2층 203호입니다.
- 도로. 남서측으로 약 20미터, 북동측으로 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 포함되며 공시지가는 1,243,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 예솔프라임(101,102동)은 28세대, 사용승인일은 2012.03.20입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 적용 대상이 을구 9번 임석재 임차권인지 직접 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 임석재는 전입·점유가 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 미배당액 인수 구조입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -16.5%이므로 전체 평균만으로 가격 상한을 잡지 마세요.
- 거래시점 확인. 최신 실거래는 2022.07입니다. 현재 응찰 판단에는 추가적인 현장 시세 확인이 중요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘임차권’이 아니라 ‘확약의 효력’
등기만 보면 이 물건은 보증금 200,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 위험한 인수형입니다. 현재 회차 배당계산에서도 121,967,660원이 미배당됩니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그 전제라면 실질취득은 79,870,000원이고 최근 12개월 평균 208,800,000원의 38.3%로 가격 여유가 큽니다. 다만 가격 추세가 -16.5%이고 최신 실거래가 2022.07인 만큼 과거 시세를 현재 가치로 그대로 받아들이면 안 됩니다. 확약 확인이 끝나면 가격 검토, 확약 확인이 안 되면 입찰 보류. 이 사건의 결론은 그 한 줄로 정리됩니다.
