수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동 823-2, 도로명으로는 관산2길 4-17의 3층 301호입니다. 용도는 데이터상 다세대이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택[방(원룸형), W/C, 현관 등]입니다. 아파트로 볼 사건이 아닙니다. 건물은 2018.11.27 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물이며, 공부상 세대수 11세대와 현황 총 14세대가 맞지 않는다는 단서가 함께 붙어 있습니다.
등기 권리만 놓고 보면 말소기준은 2018.12.21 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 근저당, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 “등기상 말소”보다 점유·임차인·우선매수권이 더 중요합니다. 특히 보증금과 전입일이 모두 명확하지 않은 점유자는 대항력을 단정하면 안 되고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택[방(원룸형), W/C, 현관 등] |
| 소유자 | 윤종숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 862,272,661원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.21 을구 1번 근저당권 · 안산중앙신용협동조합 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.12.21 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권, 2021년의 을구 3·4번 근저당권, 2023년 임의경매개시결정, 2025년 안산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 다만 2022.12.09 민간임대주택등기가 있고, 비고에는 임차인 우선매수신고 가능성이 적혀 있어 권리분석 결론은 단순한 “인수 0”으로 끝나지 않습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 38명, 승계 신고 0건
데이터상 보증기관 대위·승계 신고(is_subrogation/is_guarantor)는 없습니다. 따라서 보증기관 승계분을 보증금에 중복 합산할 이슈는 없고, 실제 임차인·점유자로 집계되는 명단은 38명입니다. 이 중 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되는 사람은 대항력 없음으로 보되, 전입일이 미상인 5명은 대항력 가능·미상입니다.
| 성명 | 점유/부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| HUANG J***** | 미상 | 2019.01.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| LIN Z***** | 미상 | 2019.01.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| HUANG Y***** | 미상 | 2019.01.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| 박미령 | 미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.07 | 대항력 가능·미상 배당요구 승계 아님 |
| 안연연 | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| AN C***** | 미상 | 2019.12.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| AN H***** | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| ZHAO F***** | 미상 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| SHEN C***** | 미상 | 2019.09.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| PIAO M***** | 미상 | 2019.01.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| 김남산 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 2023.11.07 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 |
| 조상철(최구구) | 미상 | 미상 | 120,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 확정일자 미상 승계 아님 |
| ZHAO Y***** | 미상 | 2019.03.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| ZHAO C***** | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| CUI J***** | 미상 | 2019.01.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| DING J***** | 미상 | 2018.12.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| DING M***** | 미상 | 2018.12.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.02.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| JIN R***** | 미상 | 2019.10.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| CUI Y***** | 미상 | 2019.02.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| MA J***** | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| LI M***** | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| LI J***** | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| GAO X***** | 미상 | 2019.11.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| JIN G***** | 미상 | 2022.08.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| GAO T***** | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| 차태화 | 304호 전체 | 미상 | 110,000,000원 | 2024.02.01 | 대항력 가능·미상 배당요구 승계 아님 |
| 류상훈 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| CHE T***** | 미상 | 2023.08.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| JIN H***** | 미상 | 2023.07.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| 이명찬(강해집) | 미상 | 미상 | 85,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 확정일자 미상 승계 아님 |
| JIANG H***** | 미상 | 2019.03.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| 김진우(백춘영) | 미상 | 미상 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 확정일자 미상 승계 아님 |
| CUI W***** | 미상 | 2020.05.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| CUI Z***** | 미상 | 2020.05.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| JIN Y***** | 미상 | 2020.05.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| BAI C***** | 미상 | 2020.05.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
| JIN Z***** | 미상 | 2020.05.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 확정일자 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 58,785,140원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 228,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 신관수 | 525,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 양남 | 150,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 채권최고액 합계 1,683,000,000원 중 채권자 배당은 58,785,140원에 그치며, 미배당은 1,624,214,860원입니다. 배당표상 매수인 확정 인수액은 0원이나, 임차인 대항력 미상 리스크는 별도 확인 사항입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 가격뿐
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 60,270,000원 | 58,785,140원 | 1,624,214,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 42,189,000원 | 41,029,598원 | 1,641,970,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 29,532,299원 | 28,600,718원 | 1,654,399,282원 | 0원 |
⑤ 입지·현황·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원곡초등학교 동측 인근, 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층, 사용승인 2018.11.27, 위생·급배수설비 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류 접합, 공시지가 1,936,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 현황 차이. 공부상 세대수는 11세대이나 현황 총 14세대이며, 4층은 공부상 2개호이나 현황 4개호로 확인됩니다.
- 제시외 건물. 감정서 기재 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)은 매각 제외입니다. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부는 안산시에 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 임차인 확인. 박미령, 조상철(최구구), 차태화, 이명찬(강해집), 김진우(백춘영)의 전입일·확정일자·점유 호수·보증금 원본 확인이 최우선입니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수신고 가능성이 있어 외부 입찰자는 낙찰 가능성 자체를 보수적으로 봐야 합니다.
- 301호와 타 호수 혼재 여부. 임차인 표에는 304호 전체로 기재된 차태화가 포함되어 있습니다. 대상 물건 301호와 현황 점유 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 현황 세대수 차이. 공부상 11세대, 현황 14세대 및 제시외 건물 매각 제외 단서가 있어 인도·사용·원상회복 리스크를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 있으므로 임대사업자 등록 및 임대의무 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 관리비·당해세. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있고, 미납 관리비도 별도 확인 사항입니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘닫힌 구조’가 더 무겁다
이 물건은 감정가 123,000,000원에서 최저가 60,270,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 49%라서 싸 보일 수 있습니다. 하지만 데이터상 실거래 비교자료는 없고, 임차인·점유자 38명, 대항력 판정불가 5명, 확인 보증금 385,000,000원, 임차인 우선매수신고 가능성, 제시외 건물과 현황 세대수 차이가 동시에 존재합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하더라도, 이 사건의 본질은 권리 깨끗한 할인 물건이 아니라 점유·우선매수권·현황 확인형 고위험 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰 메리트를 부여하면 안 됩니다.