89,180,000원
인천지방법원 2025타경509606. 인천 미추홀구 숭의동 샤인힐 13층 1306호, 감정상 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 감정가 182,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,180,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 이하 가격이지만, 권리구조의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 200,000,000원입니다.
이형우는 2020.11.30 전입 및 확정일자를 갖추고 2020.12.21 점유를 시작했습니다. 반면 등기상 말소기준은 2022.04.08 안산세무서장의 국세 압류입니다. 따라서 이형우의 대항력은 말소기준보다 먼저 발생해, 통상이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현 회차 배당계산상 보증금 2억원 중 87,174,760원이 배당되고 112,825,240원이 남습니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 룰상 현 회차 미배당 인수액은 112,825,240원이며, 최저매각가 89,180,000원과 합치면 실질취득은 약 202,005,240원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 13층 1306호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로45번길 34-28 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층/지상13층 · 제13층 제1306호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.01.08 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2019.02.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 먼저 보인다
말소기준은 2022.04.08 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2020.11.30에 이형우의 전입 및 확정일자가 있고, 2020.12.21 점유가 시작되어 대항력 있는 임차관계가 먼저 형성됐습니다. 2023.01.20에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 되어 있습니다.
2022.09.13 주택도시보증공사의 2,071,000,000원 가압류와 2025.06.02 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 농협은행 근저당 159,600,000원은 2020.12.21 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형우 | 전입 2020.11.30 점유 2020.12.21 확정 2020.11.30 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2023.01.20 | 실질 인수 0원* 말소동의 확약 제출 |
| 조동석 | 전입 2025.04.07 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 보증금 미상 · 명도관계 확인 필요 |
③ 현재 회차 배당 — 확약 없으면 ‘낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정’
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 임차인 이형우 보증금 | 200,000,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 이형우 보증금 200,000,000원 중 87,174,760원만 배당되고, 112,825,240원이 남습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 총부담이 대체로 보증금 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 미배당 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 89,180,000원 | 112,825,240원 |
| 3회 유찰 시 | 62,425,999원 | 139,097,669원 |
| 4회 유찰 시 | 43,698,199원 | 157,488,369원 |
위 인수액은 확약을 반영하기 전 배당 룰상 금액입니다. 본 건은 이형우 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 해당 임차권 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의역 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상·감정상 업무시설(오피스텔)이며, 지하2층/지상13층 건물의 13층 1306호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 북서측 약 3미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 1,452,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이형우 임차권 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 적용 대상·조건과 실제 말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 조동석 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현재 점유 여부와 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 2억원 임차권 구조 이해. 확약이 없다면 현 회차 룰상 112,825,240원이 미배당되어 낙찰가와 합친 부담이 약 202,005,240원이 됩니다.
- 가격은 시세 검증 후 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 주변 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 업무시설(오피스텔)이라는 용도와 두 차례 유찰 이력을 감안해 실제 매수층·임대수요를 따로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 확약의 유효성이 먼저다
이 물건은 감정가 182,000,000원에서 89,180,000원까지 내려와 겉으로는 가격이 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이형우의 전입·확정일자는 말소기준보다 빨라 본래는 대항력 있는 200,000,000원 보증금이 핵심 위험입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 112,825,240원이 남아 실질취득이 약 202,005,240원이 되는 구조입니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매수인에게 유효하게 적용된다면 이형우 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그 경우 핵심 리스크는 조동석의 미상 보증금·점유관계와 오피스텔 자체의 환금성, 그리고 최신 실거래 시세 확인으로 이동합니다. 따라서 이 건의 결론은 “확약 확인 전에는 위험, 확약 확인 후에도 가격은 별도 검증”입니다.
