인천지방법원 2025타경509699. 계산동 로즈빌5차 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 171,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 119,700,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려와 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차권자 장현수는 2021년 1월 전입했고 확정일자는 2020년 12월 31일이며, 보증금은 154,000,000원입니다. 말소기준인 2022년 5월 17일 계양구 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다.
현재 최저가 119,700,000원에서 집행비용 2,475,800원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 117,224,200원입니다. 따라서 보증금 154,000,000원 중 36,775,800원이 남습니다. 매수인이 실제 부담하는 금액을 낙찰가와 인수액을 합쳐 보면 156,475,800원입니다. 즉 “1.197억에 낙찰”이 아니라, 권리 부담까지 합친 약 1.565억 취득으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 953-8 로즈빌5차 4층 402호 · 인천광역시 계양구 어사대로25번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강인성 (2021.01.29. 소유권이전 · 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,145,862원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 말소기준 | 2022.05.17. 갑구 5번 압류 · 계양구(인천광역시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
등기부상 과거 우리은행·부안수산업협동조합·앤알캐피탈·국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 권리분석의 기준점은 2022.05.17. 계양구 압류입니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 장현수의 전입일은 2021.01.25로 말소기준보다 앞서고, 보증금 154,000,000원의 임차권등기까지 존재합니다. 이 선순위 임차권이 매수인의 실질 부담을 결정합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장현수 4층 402호 51.31㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.25 확정 2020.12.31 | 154,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.03.10 | 해당 없음 |
| 김중석 | 2024.11.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김중석은 2024.11.22 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 현재 자료상 장현수와 김중석은 각각 별도의 실제 임차인으로 파악되며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 현재 회차 | 낙찰가 119,700,000원 + 인수 36,775,800원 = 156,475,800원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 낙찰가 83,790,000원 + 인수 72,118,220원 = 155,908,220원 |
| 3회 유찰 시 | 낙찰가 58,653,000원 + 인수 96,802,754원 = 155,455,754원 |
이 사건의 핵심은 위 세 줄입니다. 최저매각가는 119,700,000원에서 83,790,000원, 다시 58,653,000원으로 크게 떨어지지만, 대항력 임차보증금의 미배당분이 반대로 늘어 실질취득은 각각 156,475,800원 → 155,908,220원 → 155,455,754원으로 거의 움직이지 않습니다. 보증금 154,000,000원을 중심으로 총부담이 고정되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 1. 임차인 장현수 보증금 | 154,000,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,145,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 장현수 보증금에 매각대금이 소진되며, 주택도시보증공사 관련 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 장현수 보증금 부족분은 36,775,800원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 계산역 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장과 지하철역이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호로, 외벽 석재붙임 등, 내벽 벽지 및 타일붙임 등, 샷시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 10미터 내외, 동측 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(경인교대역)·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 119,700,000원이 아니라 156,475,800원을 자금계획의 기준으로 두어야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 장현수 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 실제 효력과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 여부 확인. 말소동의만으로 대항력 포기까지 단정하지 말고, 인수액 36,775,800원이 실제로 제거되는 조건인지 별도로 확인해야 합니다.
- 김중석 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현황과 명도관계를 점검해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 최저가는 크게 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 계속 약 1.55억대입니다.
- 시장가격 별도 검증. 실거래 자료가 없어 실질취득 1.55억대의 가격 메리트를 판단할 수 없으므로, 입찰 전 주변 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.197억 낙찰”이 아니라 “약 1.565억 취득”
이 물건의 숫자에서 가장 눈에 띄는 것은 1회 유찰 후 최저가 119,700,000원이지만, 실제 승부처는 장현수의 154,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 36,775,800원의 미배당 인수가 발생해 실질취득이 156,475,800원으로 올라갑니다. 더 유찰돼 낙찰가가 83,790,000원이나 58,653,000원으로 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 계속 약 1.55억대입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 중요한 확인 요소입니다. 그러나 현재 자료에는 대항력 포기까지 명시되지 않았기 때문에 이를 근거로 인수를 0원으로 처리하지 않았습니다. 따라서 현 단계 결론은 “최저가는 낮아졌지만 권리 부담 때문에 실제 할인폭은 제한적이며, 확약서 원문 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대”입니다.
