수원지방법원 2023타경5147. 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 무지개빌Ⅱ(823-2) 3층 304호입니다. 용도는 아파트가 아니라 다세대·도시형생활주택입니다. 감정서상 이용상태도 도시형생활주택, 방(원룸형)·W/C·현관 등으로 정리됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층, 사용승인일은 2018.11.27입니다. 최저가는 60,270,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 “싸다”보다 “누가 점유하고 무엇을 인수할 수 있는가”가 먼저입니다.
말소기준권리는 2018.12.21 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 후순위 근저당, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 표에서 보듯, 점유·보증금·전입일 정보가 완결되지 않은 사람이 남아 있습니다. 특히 차태화는 304호 전체, 보증금 110,000,000원, 배당요구 2024.02.01로 기재되어 있으나 전입일·확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 안전하다고도 말할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등] |
| 단지 / 규모 | 무지개빌Ⅱ(823-2) · 11세대 · 목표면적 26.895㎡ |
| 소유자 | 윤종숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰, 감정가 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 862,272,661원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 감정 특이사항 | 공부상 세대수 11세대이나 현황 총 14세대, 4층은 공부상 2개호이나 현황 4개호, 제시외건물 ㉠ 현황 102호는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유는 별개다
등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2018.12.21 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권이고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당, 2021년 신관수·양남 근저당, 2023년 경매개시, 2025년 안산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 매각으로 소멸하는 권리 흐름 자체는 어렵지 않습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 38명, 승계·대위 중복 없음
보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 아래 명단은 보증금 합산에서 제외할 승계 신고가 아니라 실제 임차인 38명으로 보아야 합니다. 다만 전입일이 말소기준권리 이후인 33명은 대항력 없음으로 정리되고, 전입일 미상인 5명은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인된 미상 임차인은 조상철(최구구) 120,000,000원, 차태화 110,000,000원, 이명찬(강해집) 85,000,000원, 김진우(백춘영) 70,000,000원으로 합계 385,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| HUANG J***** | 미상 | 2019.01.25 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| LIN Z***** | 미상 | 2019.01.08 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| HUANG Y***** | 미상 | 2019.01.08 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박미령 | 미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.07 | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계 아님 |
| 안연연 | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| AN C***** | 미상 | 2019.12.06 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| AN H***** | 미상 | 2020.11.09 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| ZHAO F***** | 미상 | 2023.05.11 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| SHEN C***** | 미상 | 2019.09.05 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| PIAO M***** | 미상 | 2019.01.09 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김남산 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 2023.11.07 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 조상철(최구구) | 미상 | 미상 | 120,000,000원 | — | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계 아님 |
| ZHAO Y***** | 미상 | 2019.03.13 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| ZHAO C***** | 미상 | 2020.06.23 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| CUI J***** | 미상 | 2019.01.04 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| DING J***** | 미상 | 2018.12.28 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| DING M***** | 미상 | 2018.12.28 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.02.19 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| JIN R***** | 미상 | 2019.10.07 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| CUI Y***** | 미상 | 2019.02.19 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| MA J***** | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| LI M***** | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| LI J***** | 미상 | 2022.11.23 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| GAO X***** | 미상 | 2019.11.14 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| JIN G***** | 미상 | 2022.08.17 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| GAO T***** | 미상 | 2021.08.27 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 차태화 | 304호 전체 | 미상 | 110,000,000원 | 2024.02.01 | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계 아님 |
| 류상훈 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| CHE T***** | 미상 | 2023.08.09 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| JIN H***** | 미상 | 2023.07.04 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이명찬(강해집) | 미상 | 미상 | 85,000,000원 | — | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계 아님 |
| JIANG H***** | 미상 | 2019.03.28 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김진우(백춘영) | 미상 | 미상 | 70,000,000원 | — | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계 아님 |
| CUI W***** | 미상 | 2020.05.12 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| CUI Z***** | 미상 | 2020.05.12 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| JIN Y***** | 미상 | 2020.05.12 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| BAI C***** | 미상 | 2020.05.06 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| JIN Z***** | 미상 | 2020.05.06 | 미상 | — | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,484,860원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 58,785,140원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 228,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 근저당 · 신관수 | 525,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 근저당 · 양남 | 150,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현 회차 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 58,785,140원이 을구 1번 근저당 일부에만 배당됩니다. 채권자 총채권액 1,683,000,000원 대비 미배당은 1,624,214,860원입니다. 다만 이 미배당은 등기상 후순위 채권의 배당불능 금액이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액이라는 뜻은 아닙니다. 별도로 임차인 대항력 가능·미상 5명은 원본 명세서 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 원곡초등학교 동측 인근입니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 기재됩니다.
- 교통. 본 건까지 차량출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 정리됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 마감 등, 창호는 하이새시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 263.9㎡, 공시지가 1,936,000원/㎡입니다. 동남측 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 무지개빌Ⅱ(823-2)는 총 11세대, 사용승인 2018.11.27입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%, 최근 낙찰금액과 최근 낙찰일자는 제공되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박미령, 조상철(최구구), 차태화, 이명찬(강해집), 김진우(백춘영)는 전입일 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 대항력 有로 단정하지 말고, 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본을 대조해야 합니다.
- 304호 전체 점유. 차태화는 304호 전체, 보증금 110,000,000원, 배당요구 2024.02.01로 기재되어 있습니다. 점유 범위와 임대차계약 원본 확인이 필요합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 특별법상 임차인 우선매수신고 가능성이 명세서 비고에 있습니다. 외부 낙찰자는 우선매수권 행사 가능성을 가격 전략에 반영해야 합니다.
- 제시외·위반건축물. 1층 소재 제시외건물 ㉠(현황 102호)은 매각 제외입니다. 위반건축물 등재 가능성과 원상회복의무 부담 여부는 안산시에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 낙찰 후 지위·의무와 관련된 행정 리스크를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 현재 데이터상 확정 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 대항력 가능·미상 임차인 보증금이 확인되면 실질취득가는 최저가가 아니라 최저가에 인수 위험을 더한 금액으로 보아야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 “미상 임차인 5명”이 먼저다
이 물건의 가장 큰 착시는 60,270,000원이라는 숫자입니다. 감정가 123,000,000원의 49.0%까지 내려온 것은 분명하지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 말하면 안 됩니다. 실제 임차인 38명, 대항력 가능·미상 5명, 보증금 확인 385,000,000원, 전세사기피해자 우선매수권 가능성, 현황 세대 증가와 제시외 102호 문제까지 겹쳐 있습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸합니다. 하지만 경매에서 진짜 위험은 등기부 밖 점유와 명세서 비고에서 발생합니다. 이 사건은 권리관계가 복잡해서 못 사는 물건이라기보다, 확인되지 않은 임차인 위험을 감당할 수 있는 사람만 가격을 논할 수 있는 물건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 후하게 볼 수 없고, 원본 확인 전 등급은 낮게 잡는 것이 맞습니다.