수원지방법원 2024타경54023. 안산시 상록구 사동 ‘안산고잔7차푸르지오’ 704동 12층 1204호 아파트입니다. 감정평가상 24층 중 12층으로, 방3·거실·드레스룸·주방/식당·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김수로이고, 2022.09.29. 매매를 원인으로 거래가액 470,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2023.09.21. 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당권 58,800,000원입니다. 그 뒤 삼성카드 주식회사 가압류 23,476,994원, 주식회사 케이비국민카드 가압류 41,376,469원, 주식회사디지비캐피탈의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54023 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 해양1로 30, 704동 12층1204호 (사동,안산고잔7차푸르지오) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·드레스룸·주방/식당·욕실2·발코니·현관 · 24층 중 12층 |
| 소유자 | 김수로 (2022.09.29. 매매 · 거래가액 470,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 374,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 49,635,376원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.21. 주식회사디지비캐피탈의 근저당권입니다. 채권최고액은 58,800,000원이고 채무자는 김수로입니다. 삼성카드 주식회사의 23,476,994원 가압류와 주식회사 케이비국민카드의 41,376,469원 가압류, 2024.03.13. 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건 | 미상 | 2023.10.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 이건 1명입니다. 전입신고일은 2023.10.16.으로 말소기준 2023.09.21.보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 한 번 유찰되며 가격 구간이 달라졌다
안산고잔7차푸르지오의 대상 면적은 88.949㎡이며, 동일면적으로 매칭된 최근 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 523,416,666원, 최저 거래는 420,000,000원, 최고 거래는 590,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.07. 88.95㎡ 20층 540,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 88.95㎡ | 20 | 540,000,000원 |
| 2026.06 | 88.95㎡ | 4 | 505,000,000원 |
| 2026.06 | 89.21㎡ | 11 | 574,000,000원 |
| 2026.06 | 89.21㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 89.21㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 89.21㎡ | 19 | 522,000,000원 |
| 2026.05 | 89.21㎡ | 6 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 89.21㎡ | 19 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 89.21㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2026.04 | 89.21㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 2026.01 | 89.21㎡ | 17 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 89.21㎡ | 17 | 590,000,000원 |
| 평균 | 88.949㎡ | 12건 | 523,416,666원 |
감정가 535,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 523,416,666원과 비슷한 구간이지만, 한 번 유찰된 현재 최저가는 374,500,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균의 71.5%이고, 실거래 최저 420,000,000원보다도 낮은 금액입니다. 이 사건은 신건 감정가보다 1회 유찰 이후 현재 회차의 가격 차이가 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 374,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,043,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 58,800,000원 | 58,800,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 23,476,994원 | 23,476,994원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 41,376,469원 | 41,376,469원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 244,803,537원 |
현재 최저가 374,500,000원 가정 시 채권자 청구 합계 123,653,463원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 244,803,537원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 374,500,000원 | 123,653,463원 | 244,803,537원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 262,149,999원 | 123,653,463원 | 134,026,436원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 183,504,999원 | 123,653,463원 | 56,482,466원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 제공된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 채권자 청구액은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰이 진행될수록 임차보증금 승계가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 매각가 하락이 그대로 매수인의 가격 하락으로 이어지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 안산해양중학교 서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고, 인근 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통사정은 보통입니다.
- 단지. 안산고잔7차푸르지오는 1,312세대이며 준공일은 2005.12.09.입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 24층 중 12층이며 지역난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내부도로를 통해 남동측 해양1로와 연계됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,146,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 현재 최저가 374,500,000원과 최근 12개월 실거래 평균 523,416,666원, 최신 거래 540,000,000원을 함께 비교하세요.
- 점유자 확인. 이건의 전입은 2023.10.16.으로 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2023.09.21. 주식회사디지비캐피탈 근저당권 58,800,000원이 기준권리인지 등기부 원본과 대조하세요.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 잔여액에 반영될 수 있음을 전제로 확인하세요.
- 현장 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황은 집합건축물대장, 탐문, 외부관찰, 사례 등에 의거했으므로 실제 상태를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 먼저 보이는 사건
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고, 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦어 권리 구조가 비교적 단순한 아파트입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
가격 측면에서는 더 분명합니다. 감정가 535,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가가 374,500,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 523,416,666원의 71.5%입니다. 최신 거래 540,000,000원과 실거래 최저 420,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수 위험보다는 현재 회차 가격과 실제 점유상태를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
