매력지수 C등급 · 5회 유찰로 가격은 낮아졌지만 영화관 휴관·대항력 임차인 가능성·용도 불확실성으로 보수 접근 필요
권리상 말소구조는 명확하나 대항력 있는 임차인 보증금 미상과 휴관 중인 영화관 시설의 환금성 리스크가 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 17% 수준까지 떨어진 초저가 매각이지만, 단순 할인 매물은 아닙니다. 전체가 영화관으로 사용되다가 휴관 상태이며, 901호 점유자는 전입일 기준 대항력 있음·보증금 미상으로 확인되어 실제 취득비용과 활용계획 검토가 필요한 물건입니다.
감정가
4,446,000,000원
대지 물건
최저매각가
747,238,000원
5회 유찰
배당 미배당
2,420,591,614원
채권 미배당 발생
핵심지표
임차 리스크
대항력 가능
수원지방법원 2024타경64112. 시흥시 대야동 복지로71 시네마타워 7층 701호는 영화관 전체 공간 중 하나로, 현재 CGV시흥 관련 시설로 이용되다가 휴관 상태인 상업시설입니다. 권리의 출발점은 2023년 설정된 미소신용협동조합 근저당권이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 사업성·임차·환금성입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경64112
소재지
경기도 시흥시 복지로 90, 7층701호 (대야동,복지로71 시네마타워)
용도 / 이용상태
대지 · 영화관 전체 시설 · 현재 휴관 상태
소유자
장순익
감정가 / 최저가
4,446,000,000원 / 747,238,000원
신청채권자 / 청구
미소신용협동조합 / 2,691,132,705원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.03.16 미소신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이며 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 901호 점유자는 2016.07.20 전입으로 말소기준 이전 대항력이 인정될 가능성이 있어, 보증금 확인 전까지 임차 리스크를 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석
점유자
부분
전입일
대항력
보증금
(주)길츠앤엔지디씨파트너스
901호
2016.07.20
有
미상
엔지디씨
해당 없음
미상
판정 불가
미상
⚠️ 임차 리스크 901호는 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력 있음으로 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 747,238,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
9,872,380원
미소신용협동조합 근저당
3,120,000,000원
737,365,620원
서울보증보험 가압류
13,380,341원
0원
서울보증보험 가압류
24,576,893원
0원
소유자 교부
-
0원
현재 최저가 기준으로 선순위 비용과 미소신용협동조합 일부 배당 후 후순위 채권은 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
매각대금 배분
회차별 최저매각가
⛔ 핵심 위험 현재 가격은 크게 낮아졌지만, 영화관이라는 특수용도와 휴관 상태는 높은 환금성 리스크입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 용도변경 가능성·임차관계·시설 처리비용을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 대야초등학교 동측 인근으로 근린생활시설·주택·아파트가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하며 노선버스 정류장과 시흥대야역이 소재합니다.
시설. 전체가 영화관으로 계획된 공간이며 현재 휴관 상태입니다.
용도. 향후 용도변경 여부 및 영화관 시설 활용 가능성을 별도 검토해야 합니다.
토지. 준주거지역, 상업용 건부지이며 토지면적은 1,390.4㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차 확인. 901호 대항력 점유자의 보증금 확인이 우선입니다.
사업성 확인. 영화관 휴관 상태로 기존 용도 유지 또는 변경 가능성을 검토해야 합니다.
시설 비용. 영화관 영업용 시설 및 내부 인테리어 처리 문제를 확인해야 합니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 이유가 있다”
이 물건은 5회 유찰로 최저가격만 보면 매우 매력적으로 보입니다. 하지만 대형 영화관 시설이라는 특수성과 휴관 상태, 대항력 있는 점유자 가능성 때문에 일반적인 상업시설 경매와 접근 방식이 다릅니다. 권리상 말소구조는 명확하지만, 최종 판단은 임차보증금 확인과 새로운 활용계획 확보 이후가 되어야 합니다.
사건 개요
소재지
경기도 시흥시 복지로 90, 7층701호 (대야동,복지로71 시네마타워)
법원·사건
수원지방법원
안산지원·2024타경64112
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-06-30 10:30
·본관 1층 경매법정
물건
복지로71 시네마타워 7층701호
외 5건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (6)
#1 · 복지로71 시네마타워
경기도 시흥시 복지로 90, 7층701호 (대야동,복지로71 시네마타워)
#2 · 복지로71 시네마타워
경기도 시흥시 복지로 90, 6층612호 (대야동,복지로71 시네마타워)
#3 · 복지로71 시네마타워
경기도 시흥시 복지로 90, 6층613호 (대야동,복지로71 시네마타워)
#4 · 복지로71 시네마타워
경기도 시흥시 복지로 90, 9층901호 (대야동,복지로71 시네마타워)
#5 · 복지로71 시네마타워
경기도 시흥시 복지로 90, 10층1001호 (대야동,복지로71 시네마타워)
#6 · 복지로71 시네마타워
경기도 시흥시 복지로 90, 8층801호 (대야동,복지로71 시네마타워)
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 시흥시 복지로 90, 7층701호 (대야동,복지로71 시네마타워)
2024-08-21 13:15
