수원지방법원 2024타경70421. 안산시 상록구 사동의 e편한세상상록 104동 46층 4602호입니다. 지상 47층 건물의 고층 아파트로, 비교 실거래 기준 전용면적은 약 74.5㎡대입니다. 2019년 준공된 559세대 단지이며, 같은 면적대의 최근 거래는 403,000,000원부터 438,000,000원까지 형성되어 있습니다.
권리관계는 수협은행의 선순위 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 이후 설정된 디지비캐피탈, 하나투자자산관리에셋대부의 근저당권과 경기신용보증재단 가압류, 안산시 압류 등이 존재합니다. 일반적인 매각 소멸 구조에서는 후순위 담보권과 압류등기가 소멸하고, 매수인이 채권자의 미배당금을 직접 떠안지는 않습니다.
다만 이번 사건에서 가장 먼저 검토할 사항은 권리순위나 가격이 아닙니다. 2026년 9월 28일에 2024타경70421 경매개시결정의 취하에 따른 말소등기가 접수되었습니다. 지정 매각기일은 그 다음 날인 2026년 9월 29일입니다. 별도로 2025타경53596 경매개시결정이 등기되어 있으므로, 후속 사건의 실제 진행 상태와 매각조건을 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70421 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 항가울로 28, 104동 46층 4602호 (사동, 이편한세상상록) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 전용 약 74.5㎡대 · 지상 47층 중 46층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 단지규모 / 준공 | 559세대 · 2019.12.24 |
| 소유자 | 한혜진 (2022.01.27 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 447,000,000원 |
| 최저매각가 | 312,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 지정 매각기일 | 2026.09.29 (경매개시결정 취하등기 확인) |
| 신청채권 청구액 | 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.27 수협은행 근저당권 · 채권최고액 286,000,000원 |
| 임차인 | 최현미 · 전입 2023.08.01 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 경매 관련 등기 | 2024타경70421 취하 · 별도 2025타경53596 개시결정 등기 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행
이 물건은 과거 신탁등기와 선행 경매 이력이 있습니다. 대한토지신탁의 신탁등기, 태룡건설 근저당권 및 2021타경872 경매개시결정은 과거 등기에서 이미 정리되었습니다. 2022년 1월 27일 한혜진에게 소유권이 이전되었고, 같은 날 설정된 수협은행의 채권최고액 286,000,000원 근저당권이 현재 분석의 말소기준입니다.
이후 디지비캐피탈 근저당 67,200,000원, 경기신용보증재단 가압류 13,028,800원, 하나투자자산관리에셋대부 근저당 260,000,000원, 안산시 압류 등이 후순위로 등기되었습니다. 이 권리들은 경매 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 다만 안산시의 압류와 관련된 조세채권은 법정기일 및 우선순위에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 1명 확인, 보증금은 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 최현미 1명이 나타납니다. 보증기관 대위·승계 신고자가 아니므로 실제 임차인으로 분류합니다. 전입일은 2023년 8월 1일이며, 말소기준권리 설정일인 2022년 1월 27일보다 늦습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현미 점유 부분 미상 |
2023.08.01 확정일자 미상 |
미상 |
기준권리 후 전입 기록상 선순위 대항력 없음 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
해당 없음 |
기록된 전입일을 기준으로 보면 최현미는 수협은행 근저당보다 후순위이므로, 이 근저당에 기초한 매각에서 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 가능성은 낮습니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
따라서 이 사건은 임차인이 없는 무점유 물건이 아닙니다. 설령 매수인의 보증금 인수가 발생하지 않더라도, 실제 점유자가 있다면 명도·인도 협의와 그에 따른 비용 및 기간이 발생할 수 있습니다. 예상 인수 0원과 명도 부담 0원은 서로 다른 판단입니다.
③ 시세 비교 — 최저가에는 할인 여지가 있다
e편한세상상록의 전용 약 74.5㎡대 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 420,500,000원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 425,000,000원입니다. 전체 평균 대신 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 중심으로 현재 제시가격을 평가합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 74.79㎡ | 11 | 425,000,000원 |
| 2026.09 | 74.51㎡ | 40 | 403,000,000원 |
| 2026.09 | 74.51㎡ | 4 | 414,000,000원 |
| 2026.08 | 74.79㎡ | 34 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 74.79㎡ | 31 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 74.79㎡ | 33 | 428,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 15 | 409,000,000원 |
| 2026.07 | 74.79㎡ | 20 | 418,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 31 | 419,000,000원 |
| 2026.06 | 74.51㎡ | 35 | 413,000,000원 |
| 2026.06 | 74.79㎡ | 43 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 74.79㎡ | 29 | 424,000,000원 |
| 최근 평균 | 74.5㎡대 | 12건 | 420,500,000원 |
실거래 최저는 403,000,000원, 최고는 438,000,000원입니다. 감정가 447,000,000원은 최근 평균을 웃돌지만, 1회 유찰 후의 최저가 312,900,000원은 최근 평균의 74.4%에 해당합니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정한 실질취득금액도 312,900,000원으로 계산되므로, 제시된 가격 자체는 최근 실거래 대비 할인 구간에 있습니다.
단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 이번 가격은 감정가 대비 70%에 해당하지만, 유찰 횟수만으로 수익성이나 낙찰 가능성을 확정할 수는 없습니다. 최근 거래가격과 개별 호실의 상태, 점유관계, 실제 사건 진행상태를 함께 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,900,000원 가정)
다음은 1회 유찰 후 최저매각가격을 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 우선 공제하고 수협은행, 디지비캐피탈 등 채권자에게 배당하는 모형이며, 실제 법원의 확정 배당표가 아닙니다. 특히 2024타경70421의 취하로 인해 아래 배당은 해당 가격에서 매각이 이루어진다는 가정적 분석입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,180,600원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 2. 근저당 · 디지비캐피탈 | 67,200,000원 | 21,719,400원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,028,800원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 하나투자자산관리에셋대부 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 312,900,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 5,180,600원 |
| 채권자 총 신고액 | 626,228,800원 |
| 채권자 예상배당 | 307,719,400원 |
| 총 미배당액 | 318,509,400원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 실제 채무잔액과 다를 수 있으며, 안산시 조세채권, 당해세, 임차인 최우선변제 및 다른 우선배당 사항은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
수협은행에는 286,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 디지비캐피탈은 채권최고액 67,200,000원 중 21,719,400원만 배당받는 구조입니다. 경기신용보증재단과 하나투자자산관리에셋대부에는 배당이 배정되지 않으며, 소유자 잔여금 역시 없습니다.
핵심은 미배당액 318,509,400원을 매수인이 인수하는 것이 아니라는 점입니다. 후순위 담보권 등은 매각으로 소멸하는 구조이므로 채권자의 미회수액과 매수인 인수액을 구분해야 합니다. 다만 임차인 보증금과 우선변제 관계가 확정되지 않았고 실제 조세 배당도 미반영되어 있어, 이 배당모형만으로 최종 위험을 확정할 수는 없습니다.
⑤ 회차별 배당과 인수 위험
최저매각가격이 추가로 하락하는 경우를 가정하면, 낙찰대금 감소에 따라 후순위 채권자의 미배당액이 커집니다. 그러나 현재 권리분석 모형에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원으로 추정됩니다.
| 회차 가정 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 70% | 312,900,000원 | 307,719,400원 | 318,509,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 219,030,000원 | 215,163,580원 | 411,065,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 153,321,000원 | 150,374,506원 | 475,854,294원 | 0원 |
각 회차는 가격 및 배당 변화를 이해하기 위한 가정입니다. 2024타경70421의 취하로 인해 후속 유찰이나 재매각이 확정되어 있다는 뜻이 아니며, 별도 경매사건에 동일한 최저가격이 적용된다는 의미도 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측 왕복 4차선 도로와 북측·동측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 지상 47층 철근콘크리트구조 건물의 46층 호실입니다. 위생·난방·급배수·전기·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 및 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있으며, 토지형상은 가로장방형이고 지형은 평탄합니다.
- 규제. 초당초등학교 상대보호구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 거래 전 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었고, 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 559세대 아파트로 최근 같은 면적대의 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래금액이 403,000,000원에서 438,000,000원까지 분포하므로 매도 희망가격 설정 시 개별 호실 상태와 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 사건 취하 확인. 2024타경70421은 2026.09.28 취하를 원인으로 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 이 사건의 2026.09.29 매각기일을 현재 진행 중인 일정으로 취급해서는 안 됩니다.
- 별도 사건 조회. 2025타경53596 경매개시결정이 2025.12.01 등기되어 있습니다. 해당 사건의 현재 진행 여부, 신청채권자, 매각기일 및 최저매각가를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 조사. 최현미의 전입일은 2023.08.01이지만 보증금과 확정일자, 점유 부분, 배당요구 여부는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 우선변제 위험. 후순위 전입이라는 사유만으로 소액임차인 최우선변제와 배당순위 문제를 생략하면 안 됩니다. 임대차계약의 실제 성립일과 보증금 규모가 중요합니다.
- 조세채권. 안산시 압류가 존재합니다. 말소 여부와 별개로 조세채권 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 명도. 실제 임차인이 1명 확인됩니다. 낙찰 후 인도 협의, 점유 이전 및 명도에 필요한 절차와 비용을 고려해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성이 있으므로 관리사무소에서 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 312,900,000원은 취하된 사건에 제시된 가격입니다. 다른 사건에서 재매각이 이루어진다면 실제 최저가격과 실거래 시세를 다시 비교해야 합니다.
- 현장 확인. 46층 호실의 내부 수리 상태, 창호, 누수 및 설비 상태를 점검하고 같은 단지 고층 실거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 경매는 취하”
안산 e편한세상상록 4602호의 가격 지표만 보면 분명 눈길이 갑니다. 감정가 447,000,000원에서 최저가 312,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 420,500,000원의 74.4% 수준이기 때문입니다. 선순위 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조이며, 매수인 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 실제 투자 판단의 결론은 달라집니다. 2024타경70421은 2026년 9월 28일 취하되었고, 그 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 별도로 2025타경53596이 존재하지만, 기존 사건의 최저가나 지정 매각기일이 자동으로 이어지는 것은 아닙니다. 임차인 최현미의 보증금과 확정일자도 추가 확인이 필요합니다.
가격은 조건부 합격, 권리는 추가 확인, 사건 진행은 보류. 이 물건의 핵심은 과거 최저가가 얼마나 저렴했는지가 아니라, 실제로 진행 중인 사건에서 어떤 가격과 권리조건으로 매각되는지를 확인하는 데 있습니다.
