수원지방법원 2024타경70421. 안산시 상록구 사동 e편한세상상록 104동 46층 4602호 아파트입니다. 현 소유자 한혜진은 2022.01.27 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 수협은행 채권최고액 286,000,000원의 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 디지비캐피탈 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 하나투자자산관리에셋대부 근저당, 안산시 압류와 현재의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 최현미입니다. 전입일이 2023.08.01로 말소기준일 2022.01.27보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70421 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 항가울로 28, 104동 46층4602호 (사동,이편한세상상록) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상47층 건물 내 제46층 제4602호 |
| 시세 비교면적 | 74.506㎡ · 동일 면적대 실거래 비교 |
| 단지 | e편한세상상록 · 559세대 · 2019.12.24 준공 |
| 소유자 | 한혜진 · 2022.01.27 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 312,900,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.01.27 을구 3번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 286,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나투자자산관리에셋대부 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.01.27 수협은행 근저당권입니다. 이후 디지비캐피탈 근저당권 67,200,000원, 경기신용보증재단 가압류 13,028,800원, 하나투자자산관리에셋대부 근저당권 260,000,000원, 안산시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당 부족액이 발생하더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현미 | 미상 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.7%
e편한세상상록 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 418,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 435,000,000원, 표본 최저는 395,000,000원, 최고는 438,000,000원입니다. 현재 최저매각가 312,900,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.79㎡ | 34 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 74.79㎡ | 31 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 74.79㎡ | 33 | 428,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 15 | 409,000,000원 |
| 2026.07 | 74.79㎡ | 20 | 418,000,000원 |
| 2026.07 | 74.51㎡ | 31 | 419,000,000원 |
| 2026.06 | 74.51㎡ | 35 | 413,000,000원 |
| 2026.06 | 74.79㎡ | 43 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 74.79㎡ | 29 | 424,000,000원 |
| 2026.06 | 74.51㎡ | 44 | 407,000,000원 |
| 2026.05 | 74.51㎡ | 39 | 419,000,000원 |
| 2026.05 | 74.51㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 74.506㎡ 비교 | 12건 | 418,750,000원 |
감정가 447,000,000원은 최근 실거래 최고 438,000,000원과 최신 거래 435,000,000원보다 높은 수준이지만, 1회 유찰된 현재 최저가 312,900,000원은 실거래 최저 395,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수가 0원이므로 권리상 실질취득금액 역시 312,900,000원으로 비교하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,180,600원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 286,000,000원 | 286,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 67,200,000원 | 21,719,400원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,028,800원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사하나투자자산관리에셋대부 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 626,228,800원 중 예상배당 307,719,400원, 미배당 318,509,400원입니다. 현재 회차 시나리오에서 신청채권자 청구액은 200,000,000원, 예상배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 초당초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 소재하고 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상47층 건물 내 46층 4602호이며 위생·난방·급배수·전기·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 대비 등고평탄한 가로장방형 토지이며, 서측 왕복 4차선 및 북측·동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 공시지가는 2,917,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. e편한세상상록은 559세대, 2019.12.24 준공이며 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 418,750,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 최현미의 전입은 2023.08.01로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 최우선변제 가능성 확인. 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당표에서 임차인 배당이 추가되는지 확인하세요.
- 후순위 권리 소멸 확인. 디지비캐피탈·경기신용보증재단·하나투자자산관리에셋대부·안산시 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 기준. 현재 권리상 실질취득금액은 312,900,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 418,750,000원, 최신 거래는 435,000,000원입니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 시나리오의 미배당액은 318,509,400원이지만 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원기록과 관리관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 말소기준은 2022.01.27 수협은행 근저당입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명인 최현미도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 312,900,000원에 낙찰된다는 전제에서는 권리상 실질취득금액도 312,900,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 최근 12개월 동일 면적대 평균 418,750,000원의 74.7%이며, 최신 거래 435,000,000원과 실거래 최저 395,000,000원보다 낮습니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로, 이 부분을 원문에서 대조한 뒤 현재의 인수 0원 구조가 유지되는지 최종 확인하는 것이 핵심입니다.
