수원지방법원 2024타경70421. 안산시 상록구 사동 ‘이편한세상상록’ 104동 46층 4602호 아파트입니다. 감정가 447,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 312,900,000원입니다. 말소기준권리는 2022.01.27 접수된 수협은행 근저당권으로, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 최현미가 확인되지만 전입일이 2023.08.01로 말소기준권리 이후라, 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
이 물건은 “권리보다 가격”을 먼저 봐야 하는 유형입니다. 권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 배당표를 보면 최저가 312,900,000원 기준 채권 총액 818,228,800원 중 307,719,400원만 배당되고 510,509,400원의 미배당이 생깁니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 경매 진행 압박이 큰 사건이라는 점은 입찰가 산정 때 보수적으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70421 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 항가울로 28, 104동 46층4602호 (사동,이편한세상상록) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중임 · 지상47층 건물 내 제46층 제4602호 |
| 소유자 | 한혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 312,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나투자자산관리에셋대부 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.01.27 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 디지비캐피탈 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 안산시 압류, 하나투자자산관리에셋대부 근저당 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 등기부에는 2020년 태룡건설 근저당과 2021년 임의경매 기록이 보이지만, 한혜진이 2022.01.27 임의경매 매각으로 소유권을 취득하면서 관련 말소 등기도 함께 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현미 | 미상 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금과 확정일자는 미상입니다. 그러나 전입신고일 2023.08.01은 말소기준권리 2022.01.27보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 현재가는 실거래 평균의 77.0%
동일 단지 e편한세상상록, 전용 74.51㎡~74.79㎡ 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 실거래 평균은 406,625,000원, 최저 거래는 380,000,000원, 최고 거래는 420,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 74.51㎡ | 8 | 417,000,000원 |
| 2026.04 | 74.79㎡ | 41 | 417,000,000원 |
| 2026.04 | 74.79㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 74.51㎡ | 40 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 74.51㎡ | 21 | 407,000,000원 |
| 2026.03 | 74.51㎡ | 5 | 392,000,000원 |
| 2026.02 | 74.79㎡ | 17 | 410,000,000원 |
| 2026.02 | 74.51㎡ | 39 | 408,000,000원 |
| 2026.02 | 74.51㎡ | 36 | 411,000,000원 |
| 2026.02 | 74.51㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 74.51㎡ | 17 | 397,500,000원 |
| 2025.12 | 74.79㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 406,625,000원 |
현재 최저가 312,900,000원은 실거래 평균 406,625,000원의 77.0%입니다. 실거래 최저가 380,000,000원보다도 낮습니다. 가격 메리트는 분명해졌지만, 배당상 미배당이 크고 신청채권자 청구액 200,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 192,000,000원으로 전액 만족은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,180,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사태룡건설 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 286,000,000원 | 115,719,400원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사디지비캐피탈 | 67,200,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,028,800원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나투자자산관리에셋대부 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 818,228,800원 중 307,719,400원이 배당되고, 미배당은 510,509,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 312,900,000원 | 307,719,400원 | 510,509,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 219,030,000원 | 215,163,580원 | 603,065,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 153,321,000원 | 150,374,506원 | 667,854,294원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 사동 소재 “초당초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상47층 건물 내 제46층 제4602호입니다. 위생·난방·급배수·전기·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류·중로2류·소로1류 접함, 공시지가 2,917,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. e편한세상상록은 559세대, 사용승인일은 2019.12.24입니다. 최근 12건 실거래가 확인되어 거래 표본은 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 대항력 인수형이 아니므로 실질취득은 최저가와 동일하게 봅니다. 현재 최저가 312,900,000원은 실거래 평균의 77.0%입니다.
- 임차인 확인. 최현미의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 명도 협의와 실제 점유 상태는 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 미배당 510,509,400원이 발생합니다. 매각으로 소멸하더라도 사건 진행 변동 가능성은 보수적으로 보세요.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 생겼지만, 서류 확인은 필수”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 447,000,000원 물건이 1회 유찰로 312,900,000원까지 내려왔고, 동일 면적대 실거래 평균 406,625,000원과 비교하면 가격 메리트는 분명합니다. 반면 채권 총액이 크고 현재 회차에서도 대규모 미배당이 발생합니다. 권리상 매수인 인수액은 0원으로 보되, 보증금 미상 임차인의 점유·명도와 사건 변경 가능성은 끝까지 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 매력, 실무 확인은 필수.