68,485,000원
청주지방법원 2024타경35513. 충주시 중앙탑면 용전리 충주시티자이 115동 305호, 전용 59.9959㎡ 아파트입니다. 감정가는 209,000,000원이지만 5회 유찰돼 최저매각가가 68,485,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 크지만, 이 사건은 낙찰가만으로 경제성을 판단할 수 없는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 정원석은 2020.02.14 전입과 점유를 시작했고 최초 확정일자는 2020.01.14입니다. 최초 보증금 75,000,000원에서 2022.02.06 재계약으로 125,000,000원이 증액돼 총 200,000,000원이 됐으며, 증액분 확정일자도 2022.02.07입니다. 말소기준인 2022.08.10 국세 압류보다 모두 빠릅니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경35513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 51, 115동 3층 305호 (충주시티자이) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9959㎡ · 방3·거실·주방·화장실2 · 지상17층 중 3층 |
| 소유자 | 이승수 (2020.02.14 소유권이전 · 거래가액 177,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 68,485,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기부상 새북구새마을금고 근저당 96,800,000원과 정기산업주식회사 근저당 21,276,000원은 각각 2022.02.25와 2021.08.13 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.10 수성세무서의 압류입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단과 충주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 정원석의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 배당에서 변제되지 않은 대항력 보증금 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다. 현재 매각대금 가정에서는 임차보증금 200,000,000원 중 66,852,270원이 배당되고, 133,147,730원이 미배당 인수액으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정원석 | 전유부분 건물전부 주거·임차권등기 | 200,000,000원 | 전입·점유 2020.02.14 확정 2020.01.14 증액분 확정 2022.02.07 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 해당 없음 |
보증금은 최초 75,000,000원에서 125,000,000원이 증액된 총 200,000,000원입니다. 전입일과 최초·증액분 확정일자가 모두 2022.08.10 말소기준보다 앞서며, 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 회차의 매각대금으로는 보증금 전액을 변제할 수 없으므로 미배당 잔액 인수 가능성이 핵심 위험입니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 37.4%, 실질취득은 110.2%
충주시티자이 동일면적 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 183,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 188,000,000원이며, 표본 범위는 165,000,000원에서 197,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.9㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 7 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 17 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 15 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9959㎡ | 12건 | 183,000,000원 |
최저매각가 68,485,000원은 최근 평균의 37.4%에 불과합니다. 하지만 여기에 예상 인수액 133,147,730원을 더하면 실질취득은 201,632,730원입니다. 이는 최근 평균보다 18,632,730원 높고, 최신 거래 188,000,000원보다도 13,632,730원 높습니다. 최근 거래 최고가 197,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 큽니다.
④ 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준에 고정
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·감정가 33% | 68,485,000원 | 133,147,730원 | 201,632,730원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 54,788,000원 | 146,598,184원 | 201,386,184원 |
| 7회 유찰 시 감정가 21% | 43,830,400원 | 157,358,547원 | 201,188,947원 |
매각가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 제공된 회차별 계산에서도 실질취득은 201,632,730원, 201,386,184원, 201,188,947원으로 약 201,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다. 추가 유찰만으로 가격 메리트가 크게 생기는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 68,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,632,730원 |
| 1. 임차인 정원석 보증금 | 200,000,000원 | 66,852,270원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 28,314,606원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 정원석의 보증금 중 66,852,270원이 배당되고, 부족분 133,147,730원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 북측 인근의 서충주 신도시 주거지대로, e편한세상 충주아파트와 신우희가로스테이 등 중대규모 아파트단지가 주를 이룹니다.
- 생활환경. 남측 노변에 중소규모 점포와 음식점 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 남측 원앙4길을 통해 기업도시로와 충청대로 등 간선도로로 연계되며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 북동측 약 700m 지점에 중앙탑하이패스IC가 있습니다.
- 단지 규모. 충주시티자이는 1,596세대이며 사용승인일은 2017.11.29입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 공시지가는 381,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지상17층 건물의 3층으로, 위생·급배수·가스보일러 난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·방송설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 거래 범위. 동일면적 최근 거래는 165,000,000원에서 197,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 183,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가가 아닌 매각대금과 보증금 인수액의 합계를 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 재검증. 최초 보증금 75,000,000원, 증액 125,000,000원, 총 200,000,000원의 계약서와 확정일자 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·국민건강보험공단·충주시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 현장조사 당시 소유자와 거주인이 부재했습니다. 임차권자의 퇴거 여부, 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 제공된 실질취득 계산은 각각 201,386,184원과 201,188,947원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 관리비·시설 상태 확인. 관리비 체납과 내부 수리 상태는 관리사무소 및 현장 방문을 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 먼저 보라”
이 물건의 최저가는 68,485,000원으로 감정가 209,000,000원의 33%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 133,147,730원의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
결국 실질취득은 201,632,730원으로 최근 12개월 평균 183,000,000원보다 높고, 최신 거래 188,000,000원과 거래 최고가 197,000,000원도 웃돕니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총비용은 약 201,000,000원 수준에 머뭅니다. 권리구조는 명확하지만 가격은 불리합니다. 이 사건은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰 후 실제로 얼마를 부담하는가”로 판단해야 합니다.
