청주지방법원 2024타경35513. 충주시티자이 115동 3층 305호로, 전용면적은 약 60㎡인 아파트입니다. 감정가는 209,000,000원이지만 현재 최저매각가는 35,064,000원입니다. 다만 이처럼 최저가가 크게 내려온 데에는 보증금 2억원의 대항력 있는 임차인이라는 중요한 변수가 있습니다.
임차인 정원석은 2020년 전입·점유를 시작했고, 보증금 증액분의 확정일자도 말소기준권리인 2022년 8월 10일 압류보다 앞섭니다. 배당표상 현재 최저가에서 임차인에게 돌아가는 금액은 34,032,848원이며, 나머지 165,967,152원은 매수인 인수 가능액으로 산정되어 있습니다. 따라서 낙찰가만 낮아지는 구조가 아니라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경35513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 51, 충주시티자이 115동 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용면적 약 59.9959㎡ · 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 · 지상 17층 중 3층 |
| 단지 정보 | 충주시티자이 · 1,596세대 · 사용승인 관련 기준일 2017.11.29 |
| 소유자 | 이승수 (2020.02.14 소유권이전, 거래가액 177,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 35,064,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차인 | 정원석 1명 · 임차보증금 200,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
① 권리 흐름 — 압류는 말소기준, 임차보증금은 별도 인수 위험
말소기준권리는 2022.08.10 갑구 8번 국(처분청 수성세무서장)의 압류입니다. 이보다 앞선 임차인의 전입·점유 및 확정일자에 주목해야 합니다. 임차보증금은 최초 75,000,000원에서 2022년 재계약 때 125,000,000원이 증액되어 총 200,000,000원으로 기재되어 있습니다.
을구 5번 임차권등기는 2023.07.06 접수되어 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 전입·점유와 보증금 관련 권리는 그보다 앞서 형성되어 있습니다. 따라서 임차권등기가 경매로 소멸하는 것과 미배당 보증금 채무가 사라지는 것은 별개입니다. 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 내용이 매각물건명세서에도 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정원석 | 200,000,000원 | 전입·점유 2020.02.14 최초 확정 2020.01.14 증액분 확정 2022.02.07 |
있음 | 행사 가능 | 미배당액 인수 가능 165,967,152원 추정 |
실제 임차인 1명입니다. 보증금 인수 예상액은 현재 최저가와 예상 배당을 기준으로 한 추정치이며, 당해세 등 선순위 채권의 실제 반영 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 비교해야 한다
충주시티자이의 전용면적 약 60㎡에 해당하는 최근 거래 12건을 비교했습니다. 가격 판단의 기준은 현재 최저매각가가 아니라 최저가와 미배당 임차보증금 인수액을 합산한 실질취득 추정액입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.9㎡ | 10층 | 180,000,000원 |
| 2026.10 | 60.0㎡ | 11층 | 194,000,000원 |
| 2026.10 | 59.9㎡ | 1층 | 163,000,000원 |
| 2026.10 | 60.0㎡ | 16층 | 198,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 16층 | 200,000,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 10층 | 190,000,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 20층 | 182,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 8층 | 185,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 12층 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 8층 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 11층 | 189,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 13층 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 약 60㎡ | 12건 | 187,416,666원 |
최근 거래 범위는 163,000,000원~200,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 187,416,666원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 180,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,031,152원 |
| 1. 임차인 정원석 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 34,032,848원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 28,314,606원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 계산상 집행비용은 1,031,152원, 임차인 배당액은 34,032,848원입니다. 보증금 200,000,000원에서 배당받지 못하는 금액은 165,967,152원으로 산정됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 유찰이 더 진행되더라도 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 예상 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 35,064,000원 | 165,967,152원 | 201,031,152원 |
| 9회 유찰 시 | 28,051,200원 | 172,853,722원 | 200,904,922원 |
| 10회 유찰 시 | 22,440,960원 | 178,362,977원 | 200,803,937원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리의 충주중앙탑초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 e편한세상 충주아파트 및 신우희가로스테이 아파트 등 중대규모 아파트 단지가 있으며, 남측 노변에는 점포·음식점 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 남측 원앙4길을 통해 기업도시로 및 충청대로와 연계할 수 있고, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 북동측 약 700m 지점에 중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC가 소재합니다.
- 건물·이용상태. 철근콘크리트구조 아파트로, 지상 17층 중 3층입니다. 위생·급배수, 가스보일러 난방, 승강기 및 소방 관련 설비가 기재되어 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 기업도시개발구역이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있으므로 토지이용계획을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지는 1,596세대이며 최근 12건의 유사 면적 거래가 확인됩니다. 다만 이 물건은 8회 유찰되었고, 단지 경매 통계에는 평균 유찰 6.0회 및 낙찰률 0.0%가 기재되어 있어 경매를 통한 처분 가능성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재계산. 현재 예상 미배당액은 165,967,152원입니다. 임차보증금 200,000,000원의 배당순위와 실제 배당액을 원본 서류로 재확인하세요.
- 임차권등기와 대항력 구분. 임차권등기의 매각에 따른 소멸만 보고 임차보증금 인수 위험이 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다. 전입·점유일, 최초 확정일자, 증액분 확정일자를 함께 확인해야 합니다.
- 당해세 및 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 내용과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 세금의 우선순위에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 총취득비용 기준 응찰. 최저매각가만 비교하지 말고 예상 인수액과 취득 관련 비용을 합산해 판단하세요. 추가 유찰에도 실질취득 추정액이 약 2.01억원 수준으로 유지되는 점을 고려해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현장조사 당시 소유자 및 거주인이 부재하여 점유관계를 조사하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 실제 점유자, 임차인 거주 여부 및 인도 가능성을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료 및 실거래 내역을 대조해 권리와 비용을 최종 검토하세요.
맺으며 — 최저가보다 보증금 인수가 중요하다
충주시티자이 305호는 최저매각가가 35,064,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 존재합니다. 현재 배당 계산상 인수 예상액은 165,967,152원이며, 이를 최저가에 더한 실질취득 추정액은 201,031,152원입니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 187,416,666원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 웃돕니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 증가해 총취득비용은 약 2.01억원 수준으로 유지되는 시나리오입니다. 여기에 당해세 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목과 현장 점유 확인까지 남아 있습니다. 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득비용과 실제 배당 결과입니다.
