수원지방법원 2025타경603. 시흥시 장곡동 영광프라자주건축물제1동 1층 118호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용되며 기준 시점에는 공실이었습니다. 소유자 박현철은 2023년 2월 28일 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 330,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 시흥시 압류와 임의경매개시결정이 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 시흥시 압류는 2025년 6월 20일 해제로 말소됐고, 우리은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경603 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장곡동 895-5 영광프라자주건축물제1동 1층118호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 황고개로 531 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건 내 제1층 제118호 |
| 소유자 | 박현철 · 2023.02.28. 소유권이전 · 거래가액 393,376,176원 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 91,238,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 275,052,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 18,247,600원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2023.02.28. 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유권은 박현철에게 이전돼 있습니다. 말소기준 이후의 시흥시 압류는 2025.06.20. 해제로 말소됐으며, 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 흐름 — 감정가 24%만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 91,238,000원으로 감정가 380,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 이번 매각은 재매각입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 91,238,000원 | 240,804,284원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 63,866,599원 | 267,683,000원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 44,706,619원 | 286,498,100원 |
현재 회차에서 집행비용을 제외하고 우리은행에 예상 배당되는 금액은 89,195,716원입니다. 채권최고액 330,000,000원 기준으로는 240,804,284원이 미배당됩니다. 낙찰가가 더 낮아져도 이 미배당액이 커지는 구조이지, 그 차액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,042,284원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 330,000,000원 | 89,195,716원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 우리은행 채권최고액 기준 미배당이 240,804,284원 발생하지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 재매각 — 보증금 20%를 놓치지 말 것
매각물건명세서 비고에는 “재매각임”이라고 기재돼 있고, 이번 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 91,238,000원을 기준으로 하면 보증금은 18,247,600원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다.
- 주위환경. 장곡동행정복지센터 북측 인근으로 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통시됩니다.
- 도로. 동측·서측·북측으로 폭 약 25미터 및 12미터 포장도로와 8미터 보행자도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,398.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 2,082,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차장, 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 현재 최저가 기준 18,247,600원을 준비해야 합니다.
- 공실 재확인. 감정평가 시점에는 공실이지만 입찰 직전 현장 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장조사와 사업자등록·점유 관계를 별도로 대조하세요.
- 근린생활시설 수익성. 감정가 대비 낙폭만 보지 말고 실제 임대 가능성, 예상 임대료, 공실 기간과 상권을 확인하세요.
- 관리비·공용부분. 공실 기간이 길었다면 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 관리주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2023.02.28. 우리은행 근저당을 말소기준으로 등기부와 매각물건명세서의 최종 변동 여부를 입찰 직전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023년 2월 28일 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 정리되며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 91,238,000원은 감정가의 24.01%지만, 이미 4회 유찰됐고 이번 회차는 재매각이며 물건은 공실인 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘감정가에서 얼마나 빠졌는가’보다 현재 가격에서 실제 임대·사용·매각이 가능한가를 확인하는 데 있습니다.
