수원지방법원 2025타경763. 경기도 시흥시 정왕동 1435-2 소재 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 982,020,720원에서 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 336,832,000원입니다. 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려온 만큼 숫자만 보면 상당히 낮아 보입니다.

권리관계의 출발점은 2002년 남인천농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 동일 조합이 설정한 근저당권 4건과 시흥시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 등재되어 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 물건 자체에는 별도의 문제가 있습니다. 현황은 1층부터 3층까지 각 2가구, 옥탑 1가구로 총 7가구인데, 건축물대장에는 1층부터 3층까지 각 1가구로 등재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이 가구수 위반으로 위반건축물 등재 사실이 명시되어 있습니다. 또한 현황조사상 점유자 5명의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아 명도 및 최우선변제 여부도 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2002년 근저당이 말소기준권리

말소기준권리는 을구 1번, 2002년 5월 7일 설정된 남인천농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 65,000,000원이며, 토지 경기도 시흥시 정왕동 1435-2가 공동담보로 기재되어 있습니다.

권리관계의 핵심은 후순위 권리의 소멸입니다. 2014년 5월 22일의 근저당권 변경 및 추가 설정, 2014년 7월 31일과 10월 23일의 추가 근저당, 2018년 6월 21일의 근저당은 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력보다 보증금과 명도가 문제

현황조사상 확인되는 점유자는 총 5명입니다. 전입일은 2022년 4월 11일 또는 2024년 5월 24일로, 모두 2002년 5월 7일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로 말소기준권리보다 선순위인 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.

현황조사상 점유자 기준. 임대차계약, 실제 점유 범위, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.

보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복신고는 확인되지 않으며, 현황조사상 점유자 5명으로 파악됩니다. 다만 점유자 5명이 실제로 어떤 호실을 점유하는지, 각각 독립된 임대차계약을 체결했는지는 확인되지 않았습니다.

명도 부담은 별도로 남습니다. 대항력이 없다는 사실이 곧바로 자발적인 퇴거를 의미하지는 않습니다. 각 점유자의 계약관계와 점유 범위, 실제 거주 여부를 확인하고 명도 협의 또는 인도 절차를 고려해야 합니다.

③ 가격·유찰 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 336,832,000원으로 감정가 982,020,720원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰을 거친 가격이라는 점은 분명합니다. 다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다.

이 물건은 다가구주택과 토지의 일괄매각이고, 현황과 건축물대장의 가구수 차이로 위반건축물 등재 문제가 있습니다. 정상적인 다가구주택과 동일한 조건으로 거래사례를 비교하기도 쉽지 않습니다. 거래사례에 근거한 시세 비교 없이 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

현재 회차는 감정가의 약 34.3%, 4회 유찰 시 약 24.01%, 5회 유찰 시 약 16.81%의 가정입니다. 각 시나리오의 배당액은 제시된 근저당 채권최고액 기준 계산이며 실제 채권잔액 및 배당순위와 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 336,832,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 남인천농업협동조합이 보유한 5건의 근저당권 채권최고액 합계는 192,000,000원입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 각 근저당 채권최고액을 전액 배당하는 계산입니다.

근저당권 채권최고액 합계 192,000,000원은 배당 시뮬레이션 기준입니다. 신청채권자 청구액 63,264,785원과 근저당 채권최고액 합계는 서로 다른 수치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 위 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·입지·토지이용 분석

• 입지. 시흥시 정왕동 소재 군서공원 남동측 직선거리 약 150m 지점입니다. 인근은 다가구주택, 다세대주택, 주상복합부동산과 공원 등이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 정왕역은 북서측 직선거리 약 1.1km, 남안산IC는 동남측 직선거리 약 1.8km 지점입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 보일러 난방과 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 가구수 차이. 건축물대장에는 1층~3층이 각 1가구로 등재되어 있으나, 실제 현황은 각 층 2가구씩이며 옥탑에도 1가구가 있습니다. 매각물건명세서에 가구수 위반으로 인한 위반건축물 등재 사실이 명시되어 있습니다.
• 위반건축물 리스크. 현황과 공부의 가구수 차이는 단순한 내부 구조 변경 문제로 끝나지 않을 수 있습니다. 적법화 가능 여부, 원상회복 범위, 시정명령 및 행정상 부담, 향후 임대·대출·매각 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 210.5㎡, 지목 대, 평지이며 가로장방형입니다. 도로는 소로 한 면에 접하고, 공시지가는 1,915,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역 및 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 소로2류(폭 8~10m)에 접하고 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 기타 규제. 외국인 등의 주택거래에 한해 토지거래계약허가구역에 해당합니다. 실제 매수 주체와 거래 형태에 따른 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되며 감정서에 기재된 제시외 물건 ㉠, ㉡도 매각에 포함됩니다. 해당 물건의 위치와 현황을 감정평가서 도면으로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 가격보다 먼저 확인할 것

• 위반건축물 해소 가능성. 건축물대장과 실제 현황을 층별로 대조하세요. 각 층의 2가구 사용과 옥탑 1가구가 어떤 구조로 형성되어 있는지, 적법화 또는 원상회복이 가능한지 관할 행정기관과 건축 전문가를 통해 확인해야 합니다.
• 행정상 부담. 위반건축물 등재 사실만으로 시정 비용이나 이행강제금 규모를 단정할 수 없습니다. 기존 시정명령, 이행강제금 부과 여부, 추가 위반사항 및 향후 시정 가능성을 확인하세요.
• 점유자 5명 확인. JIN GUANGCAI, JIN MINJUN, SHI HUALIAN, JIANG ZHENGXIAN, JIANG DONGJUN의 실제 점유 호실과 임대차계약을 확인하세요. 전입일만으로 임대차관계나 보증금 규모를 추정해서는 안 됩니다.
• 보증금 및 배당요구. 각 점유자의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 여부를 확인하세요. 특히 소액임차인 최우선변제 해당 여부가 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았다는 점을 유의해야 합니다.
• 명도 계획. 대항력이 없더라도 점유자가 실제로 퇴거하지 않으면 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유자별 협의 가능성과 명도 기간, 관련 비용을 보수적으로 검토하세요.
• 공유자 및 소유권. 현재 공유자 5명의 지분이 모두 합산되어 있는지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요. 토지와 건물의 공동담보 및 일괄매각 범위도 함께 확인해야 합니다.
• 제시외 물건. 감정서에 기재된 제시외 물건 ㉠, ㉡의 위치와 실제 이용상태를 확인하고, 매각 포함 범위 및 건축물대장과의 관계를 검토하세요.
• 실제 시세와 임대수익. 인근 다가구주택의 최근 거래가격, 실제 월세, 공실률, 보증금 수준을 별도로 조사하세요. 위반건축물이라는 특수성을 반영하지 않은 정상 건물의 거래가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 실질취득비용. 최저가 기준 인수액 0원이라는 배당 계산은 취득세, 등기비용, 명도비, 위반건축물 시정비용, 수선비 등을 포함한 금액이 아닙니다. 이 비용들을 별도로 산정해야 합니다.
• 배당표 재검토. 집행비용 5,515,648원은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액과 배당순위를 반영해 배당 가능액을 다시 검증하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 서로 대조한 후 입찰을 결정하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 위반건축물과 점유관계가 먼저다

수원지방법원 2025타경763은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2002년 남인천농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권 4건과 시흥시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서도 근저당 채권최고액 192,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 물건을 단순히 권리가 깨끗한 다가구주택으로 평가하면 안 됩니다. 현황조사상 점유자 5명의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았으며, 건축물대장과 실제 가구수의 차이로 위반건축물 등재 문제가 존재합니다. 실제 현황 7가구를 정상적인 임대수익 창출 구조로 계속 운영할 수 있는지, 적법화 또는 원상회복에 어느 정도의 부담이 발생하는지가 투자 판단의 핵심입니다.

최저가 336,832,000원은 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이것은 감정가 대비 가격일 뿐, 시장에서 실제로 얼마에 거래되는지를 증명하지 않습니다. 실거래와 임대수익을 검증하지 않은 채 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 5회 유찰 시나리오에서는 근저당 채권 미배당액도 30,062,989원 발생하는 계산입니다.

권리 말소 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 위반건축물 시정 가능성, 점유자 5명의 명도, 임차인 최우선변제 여부는 아직 입찰 전 확인이 필요한 핵심 변수입니다. 이 세 가지를 확인하지 못한다면 낮아진 최저가만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가격 자체보다 낙찰 이후 실제로 얼마를 더 투입해야 정상적으로 사용할 수 있는 건물을 확보할 수 있느냐에 있습니다.