수원지방법원 2025타경763. 시흥시 정왕동 1435-2의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로, 현황은 1층~3층 각 2가구, 옥탑 1가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2002.05.07 설정된 남인천농업협동조합의 채권최고액 65,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 같은 금융기관의 근저당 4건과 시흥시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 JIN GUANGCAI, JIN MINJUN, SHI HUALIAN, JIANG ZHENGXIAN, JIANG DONGJUN 등 5명이 확인되어 있습니다. 전입일은 2022.04.11 또는 2024.05.24로 모두 2002.05.07 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계에서는 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 다만 각 점유부분과 보증금·확정일자·배당요구 여부가 특정되지 않았으므로 명도와 최우선변제 가능성은 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경763 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1435-2 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 다가구주택 · 1층~3층 각 2가구, 옥탑 1가구 |
| 토지 | 대 210.5㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,915,000원/㎡ |
| 현재 소유자 | 육금순 8분의 2 · 육기순 8분의 2 · 육범철 8분의 2 · 황인영 8분의 1 · 황인지 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 982,020,720원 / 481,189,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 63,264,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 감정서 기재 제시외 물건 ㉠, ㉡ 포함 |
① 권리 흐름 — 2002년 근저당이 기준
말소기준권리는 2002.05.07 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 2014년 설정 근저당 3건과 2018년 근저당 1건, 2025년 시흥시 압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기상 5개 근저당의 채권최고액 합계는 192,000,000원이며, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 확인할 것이 남는다
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| JIN GUANGCAI | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN MINJUN | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SHI HUALIAN | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIANG ZHENGXIAN | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIANG DONGJUN | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 481,189,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 481,189,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인폭은 실거래 시세 대비 할인폭을 의미하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 식으로 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 481,189,000원 | 192,000,000원 | 0원 | 281,977,110원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 336,832,300원 | 192,000,000원 | 0원 | 139,316,648원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 235,782,609원 | 192,000,000원 | 0원 | 39,681,652원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 481,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,211,890원 |
| 을구 1번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 남인천농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 281,977,110원 |
현재 회차에서는 5개 근저당 채권최고액 합계 192,000,000원이 전액 배당되고, 배당 시뮬레이션상 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군서공원 남동측 직선거리 약 150미터 지점이며, 인근은 다가구주택·다세대주택·주상복합부동산·공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 직선거리 약 1.1km에 정왕역, 동남측 직선거리 약 1.8km에 남안산I.C 진출입로가 있습니다.
- 용도·구조. 다가구주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물입니다. 보일러 난방, 위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 210.5㎡의 대지로 평지·가로장방 형상, 소로한면에 접합니다. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 다가구주택에 현황 가구수 위반이 결합된 물건이므로 일반적인 집합건물보다 임대·금융·재매각 조건을 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 1층~3층의 공부상 가구수와 현황 가구수가 다릅니다. 위반 내용과 시정 가능성, 이행강제금 관련 사항을 확인하세요.
- 5명 점유관계 특정. 각 전입자의 실제 점유 호실·세대 관계·임대차계약 존재 여부를 확인해 명도 대상을 구체화해야 합니다.
- 보증금·최우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 소액임차인 여부와 최우선변제 가능성은 배당 및 인도협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 이를 시세 할인율로 보지 말고, 다가구주택의 실제 임대수익·토지가치·위반사항을 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 함께 매각하며 감정서 기재 제시외 물건 ㉠, ㉡도 매각에 포함됩니다.
- 등기 원본 대조. 2002년 근저당부터 2018년 근저당, 2025년 압류·경매개시결정까지 말소 여부와 공동담보 관계를 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘위반건축물과 점유’가 승부처
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 말소기준이 2002.05.07로 매우 빠르고, 현황조사상 전입자 5명의 전입일은 모두 그보다 늦어 매수인이 떠안을 대항력 보증금은 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 제공된 계산상 근저당 미배당과 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 다가구주택은 권리만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다. 이 건은 공부상 1층~3층 각 1가구가 현황 각 2가구로 이용돼 가구수 위반 위반건축물로 등재되어 있고, 전입자 5명의 점유부분·보증금도 특정되지 않았습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 역시 시세 대비 저가를 보장하지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수액 0원” 자체보다 위반사항의 처리 가능성, 점유·명도 구조, 그리고 481,189,000원의 실제 가격 경쟁력을 입찰 전에 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
