인천지방법원 2025타경510336. 인천 서구 경서동 하람빌 비동 3층 301호, 전용 59.44㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 152,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 74,480,000원까지 내려왔다는 사실보다, 대항력 있는 임차권의 인수 여부입니다. 김순임은 2022.02.03 전입·점유, 2021.12.29 확정일자를 갖춰 2023.08.04 말소기준 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 배당표만 보면 보증금 150,000,000원 중 77,260,640원이 남아 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 을구 5번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 원칙상 이 확약이 적용되는 김순임의 인수액은 실질 0원으로 반영해야 합니다. 따라서 현재 회차의 가격 판단을 배당표상 77,260,640원 인수액을 더한 금액으로 하는 것이 아니라, 확약 반영 후 최저가 74,480,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 743-5 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.44㎡ · 지상4층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
말소기준권리는 2023.08.04 동수원세무서장의 압류입니다. 이후의 인천광역시 서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 2024.02.26 설정된 김순임의 주택임차권등기도 등기 시점만 보면 말소기준 이후지만, 임차인의 전입·점유는 2022.02.03으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 날짜만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 2명, 성격은 서로 다르다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순임 | 2022.02.03 / 2021.12.29 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 김동운 | 2025.01.07 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김순임은 3층 301호 59.44㎡ 전부에 대한 주거 임차권자로, 배당요구도 2024.02.26 접수돼 있습니다. 김동운은 2025.01.07 전입으로 말소기준권리인 2023.08.04 압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 해당 사실은 매각물건명세서 원본과 함께 재확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 여유는 크다
하람빌은 12세대, 사용승인일 2012.06.25인 다세대주택입니다. 가격 판단은 전체 평균 147,200,000원보다 최근 12개월 평균 146,500,000원과 최신 거래 143,000,000원, 그리고 최근 추세 -2.3%를 우선합니다. 최근 가격이 이전보다 하락한 흐름이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 61.27㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2022.03 | 59.44㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 59.44㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 59.44㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2021.06 | 59.44㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.44㎡ | 4건 | 146,500,000원 |
현재 최저가 74,480,000원은 최근 12개월 평균의 50.8%입니다. 최신 거래 143,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약이 유효하게 반영된다는 전제에서는 가격 메리트가 분명합니다. 반대로 확약을 제외하면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수될 수 있으므로, 최저가만 이용한 할인율 판단은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 임차인 김순임 보증금 | 150,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 김순임 보증금 부족분 77,260,640원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 권리분석상 김순임의 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 74,480,000원 | 77,260,640원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 52,136,000원 | 99,202,448원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,495,200원 | 114,561,714원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 이 사건의 시나리오에서도 확약을 빼면 인수액이 77,260,640원에서 99,202,448원, 114,561,714원으로 증가합니다. 다만 김순임에 관한 말소동의 확약을 반영하면 해당 인수는 실질 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 동측 인근. 단독·다세대·연립주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 비동 3층 301호이며 사용승인일은 2012.06.25입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 노폭 약 12M 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·절대보호구역 등에 포함되며, 공시지가는 1,317,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 하람빌은 12세대 다세대주택이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태이므로 시세 할인뿐 아니라 향후 재매각 여건까지 보수적으로 판단하는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 가격과 권리 결론을 바꾸는 핵심 서류입니다. 김순임의 을구 5번 임차권 전체에 적용되는지 직접 확인해야 합니다.
- 김순임 배당 구조 확인. 보증금 150,000,000원, 예상배당 72,739,360원, 데이터상 미배당 77,260,640원입니다. 확약이 없다면 핵심 인수 위험입니다.
- 김동운 확인. 2025.01.07 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 146,500,000원, 최신 거래 143,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세는 -2.3%입니다.
- 다세대 환금성. 12세대 규모이고 동일 건물 거래 표본도 많지 않으므로 아파트와 같은 환금성을 전제로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 확인할 것은 확약이다
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인 구간입니다. 감정가 152,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 74,480,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 146,500,000원의 50.8%입니다. 그러나 원래의 권리 구조는 단순하지 않습니다. 김순임의 보증금 150,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있어, 확약이 없다면 상당한 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 김순임의 인수는 실질 0원이고 현재 최저가 74,480,000원을 실질취득 기준으로 시세와 비교할 수 있습니다. 따라서 확약 원본 확인을 전제로 가격 메리트는 크지만, 확약 확인 없이는 전혀 다른 사건입니다. 여기에 최근 시세 추세 -2.3%와 12세대 다세대의 환금성을 함께 반영해 접근하는 것이 핵심입니다.
