인천지방법원 2025타경510377. 인천 미추홀구 주안동 하이클래스 9층 902호, 전용 65.92㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 212,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 103,880,000원까지 내려왔다는 표면적인 할인율이 아닙니다. 말소기준은 2025.05.14. 서인천세무서장 압류인데, 그보다 훨씬 앞선 2020.10.30. 전입·점유와 2020.10.05. 확정일자를 가진 이하늘의 주택임차권 216,000,000원이 존재합니다.

현재 회차 배당안에서는 집행비용 2,254,320원을 먼저 제외한 뒤 이하늘에게 101,625,680원이 배당되고, 보증금 부족분 114,374,320원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 최저가가 103,880,000원이라도 매수인의 실질취득은 103,880,000원 + 114,374,320원 = 218,254,320원입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 머물기 때문에, “2회 유찰이라 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준은 2025.05.14. 갑구 6번 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이하늘의 을구 1번 주택임차권은 2023.03.29. 등기됐고 그 기초가 되는 전입·점유는 2020.10.30., 확정일자는 2020.10.05.입니다. 등기상 말소기준보다 앞선 권리여서 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.

② 임차·점유 관계 — 이하늘 외에도 미상 위험이 남는다

확인된 임차·점유 관계는 3명입니다. 이하늘은 임차보증금 216,000,000원과 임차권등기가 확인되고 배당요구도 2023.03.29. 접수돼 있습니다. 반면 이정훈은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 원진호의 전입은 말소기준인 2025.05.14.보다 늦은 2025.05.27.이어서 대항력은 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 54.7%가 아니라 실질취득을 봐야 한다

하이클래스의 최근 확인 거래는 2025.11. 전용 67.16㎡ 4층 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 190,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -13.6%로 하락 추세입니다. 전체 6건 평균 215,000,000원에는 2021년의 240,000,000원·260,000,000원 거래 등이 섞여 있어 가격 메리트 판단은 최근 12개월 가격과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다.

최저가 103,880,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 54.7%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 현재 회차의 예상 인수액을 더한 실질취득은 218,254,320원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 190,000,000원보다 높은 금액입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”거나 “2회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 이하늘 보증금 배당에 사용되고, 이하늘 보증금의 부족분 114,374,320원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사에는 예상 배당이 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 크게 내려가지 않는다

3회 유찰 시 매각가는 72,716,000원, 4회 유찰 시 50,901,200원까지 떨어지지만 예상 인수액은 각각 144,992,888원, 166,415,022원으로 커집니다. 그 결과 낙찰가와 인수를 합친 총 부담은 계속 216,000,000원 보증금 수준 부근에 머뭅니다. 이것이 대항력 임차보증금 인수형 경매에서 최저가 할인율을 그대로 투자수익으로 볼 수 없는 이유입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간석역(지하철1호선) 남서측 인근으로, 주상복합·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간석역이 있어 대중교통 사정은 우수한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017.05.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층/지상12층 건물로, 승강기·도시가스·난방·소화·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측 약 30미터, 동측 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 2,552,000원/㎡입니다.
• 환금성. 하이클래스는 총 4세대로 확인되고, 확인된 거래는 6건입니다. 최근 가격이 190,000,000원이고 최근 추세가 -13.6%인 만큼 과거 고가 거래보다 최신 시장가격을 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 의미하는지, 대항력과 보증금 인수까지 소멸시키는 조건인지 매각물건명세서 원본과 확약서 문언을 대조해야 합니다.
• 이정훈 보증금 확인. 2023.07.10. 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 남겨두고 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 103,880,000원이 아니라 인수액을 합친 218,254,320원을 출발점으로 시세와 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래가 190,000,000원이고 최근 추세가 -13.6%이므로 전체 평균 215,000,000원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 이하늘 외 이정훈·원진호의 전입이 확인되므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “218,254,320원 실질취득”이 중요하다

이 물건은 감정가 212,000,000원에서 최저가 103,880,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 할인 매물처럼 보입니다. 그러나 이하늘의 대항력 있는 216,000,000원 보증금 때문에 현재 회차 예상 인수액이 114,374,320원이고, 실질취득은 218,254,320원입니다. 최근 12개월 실거래 190,000,000원보다 높은 데다 시장 추세도 -13.6%로 하락 중입니다.

여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 긍정 요소가 있으나, 현재 확인되는 문언만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 더욱이 확약과 별개로 이정훈의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수 가능성을 완전히 닫을 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸서 접근하는 물건”이 아니라, 확약의 법적 효과와 미상 점유관계를 먼저 해소해야 하는 고위험 권리분석형 오피스텔입니다.