매력지수 C등급 · 인수 부담은 확인되지 않지만 선순위 권리·미상 채권이 얽힌 복잡한 권리 구조와 가격 부담이 존재
임차인 인수는 없으나 과거 선순위 권리와 미상 채권이 다수 존재하고 감정가가 최근 실거래 평균보다 높아 보수적 C 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 확인되지 않지만, 이 물건은 깨끗한 권리형 경매가 아닙니다. 과거 소유권 변동과 다수의 선순위 권리 이력, 채권액 미상 권리가 남아 있어 등기 구조 확인이 중요합니다. 가격 역시 최근 실거래 평균 3.49억 대비 최저가 3.80억으로 신건 메리트는 부족합니다.
감정가 / 최저가
380,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균
349,083,333원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
108.9%
시세보다 높음
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
수원지방법원 2025타경924. 안산시 단원구 고잔동 주공(9단지) 아파트 911동 1201호입니다. 전용면적 66.38㎡로 이용상태는 아파트이며, 소유자는 박장우입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소기준권리 하나만 보고 판단하기 어렵다는 점입니다. 등기부에는 1990년대부터 이어진 여러 근저당·가압류·소유권 변동 이력이 존재하며, 현재 경매 대상 권리는 매각으로 정리되는 구조이지만 일부 과거 권리는 채권액 미상으로 남아 있습니다.
임차인은 확인되지 않았고 폐문부재로 임대내역은 미상입니다. 따라서 대항력 임차인 인수 위험은 확인되지 않지만, 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경924
소재지
경기도 안산시 단원구 고잔동 672 911동 12층1201호
물건종류 / 이용
아파트 · 방2, 주방겸식당, 거실, 욕실 등
소유자
박장우
감정가 / 최저가
380,000,000원 / 380,000,000원
신청채권
82,901,917원
단지
주공(9단지) · 1,320세대 · 1986년 준공
① 권리 흐름 — 인수보다 구조 확인이 먼저
⚠️ 권리 판단 주의 2022년 인천원예농업협동조합 근저당은 경매 진행상 기준이 되는 후순위 권리로 확인되지만, 등기부에는 그보다 앞선 을구 권리들이 다수 존재합니다. 따라서 단순히 “깨끗한 말소기준권리”로 표현하기 어렵고, 각 권리의 존속·말소 여부와 배당 관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 부담
주공(9단지) 동일·유사 면적 최근 거래 12건 기준 평균은 349,083,333원입니다. 최저매각가 3.80억은 평균 대비 108.9% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.06
61.52㎡
3
300,000,000원
2026.06
64.62㎡
6
375,000,000원
2026.05
64.62㎡
3
390,000,000원
2026.04
66.38㎡
3
380,000,000원
2026.03
66.38㎡
3
364,000,000원
평균
—
12건
349,083,333원
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
6,120,000원
서부배합사료주식회사 근저당
9,900,000원
9,900,000원
주식회사한국주택은행 근저당
23,400,000원
23,400,000원
문제윤 근저당
10,500,000원
10,500,000원
중랑신용협동조합 근저당
154,700,000원
154,700,000원
삼화새마을금고 근저당
183,300,000원
76,485,553원
후순위 권리
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 평균
최저가가 실거래 평균보다 높아 신건 가격 메리트는 부족합니다.
⛔ 입찰 판단 임차인 인수 위험은 없지만, 선순위 권리 이력과 미상 채권이 얽힌 구조입니다. 권리 검토 없이 단순히 아파트라는 이유로 접근하기 어렵고, 신건 가격도 실거래 평균을 넘어섭니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 중앙중학교 서측 인근으로 아파트단지·학교·근린생활시설·공원·관공서가 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스와 전철 4호선 중앙역 이용이 가능합니다.
환경. 제2종일반주거지역, 도시지역, 성장관리권역 등 토지이용 규제가 존재합니다.
환금성. 1,320세대 대단지이나 1986년 준공으로 노후도와 가격 차이를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
등기 원본 확인. 과거 선순위 권리와 채권액 미상 항목을 반드시 재확인해야 합니다.
가격 검토. 신건 최저가 3.80억은 최근 실거래 평균보다 높습니다.
점유 확인. 임대내역 미상으로 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 임차인 인수 부담은 확인되지 않는 아파트지만, 등기부 전체 흐름은 단순하지 않습니다. 오랜 기간 이어진 권리 변동과 채권액 미상 권리가 존재해 권리 구조 확인이 핵심입니다. 게다가 감정가 3.80억은 최근 실거래 평균 3.49억보다 높습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 등기 복잡성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 안산시 단원구 고잔동 672 911동 12층1201호
법원·사건
수원지방법원
안산지원·2025타경924
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-08-18 10:30
·본관 1층 경매법정
물건
911동 12층1201호
철근콘크리트,벽식콘크리트조 / 66.38㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 안산시 단원구 고잔동 672 911동 12층1201호
2025-11-17 15:06
- 목적물에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못하였음.
- 세대 현관문에 안내문을 부착하여 두었으나 점유관계를 확인할 수 없음.
- 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에 등재된 세대주나 전입자가 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
