인천지방법원 2025타경510751. 부평동 더갤러리 2층 102-204호, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 “감정가 2.23억에서 2회 유찰되어 최저가가 1.0927억까지 내려왔다”는 숫자만 보면 싸 보입니다. 그러나 권리분석의 기준금액은 최저가가 아닙니다. 전입 2020.12.28, 확정일자 2020.12.08, 보증금 226,000,000원의 임차권등기 임차인이 있고, 이 전입일은 말소기준인 2022.07.18 압류보다 앞섭니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 부족 배당분이 인수로 붙어 총 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 “을구 순위 3번 주택임차권등기”가 인수권리로 명시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 되어 있습니다. 이 확약이 유효하고 해당 임차권등기에만 정확히 적용된다면, 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 볼 여지가 있습니다. 그러나 확약은 이 임차인에게만 적용되는 사안이므로, 확약서 원본·조건·말소 범위 확인 전에는 ‘확약 전 기준 인수 119,059,780원’과 ‘확약 유효 시 인수 0원’을 반드시 나누어 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 528-9 더갤러리 2층102-204호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 · 2층 102-204호 70.7㎡ 전부 |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.28. 소유권이전, 거래가액 226,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
실제 임차인은 허은비 1명입니다. tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false 이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보지 않고 실제 임차인으로 봅니다. 주택임차권등기의 임대차계약일자는 2020.12.05, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.12.28, 확정일자는 2020.12.08입니다. 말소기준으로 잡힌 갑구 4번 압류는 2022.07.18이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 이 때문에 배당으로 보증금을 다 못 받으면 부족분이 매수인 인수 가능성으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.26억, 배당 부족분이 인수
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허은비 | 2층 102-204호 70.7㎡ 전부 | 226,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.12.28 | 우선변제 확정 2020.12.08 · 배당요구 2023.02.17 | 확약 확인 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
현재 최저가 109,270,000원을 기준으로 집행비용 2,329,780원을 먼저 빼면, 임차인에게 배당되는 금액은 106,940,220원입니다. 보증금 226,000,000원과의 차액 119,059,780원이 부족분이고, 확약을 반영하지 않으면 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이 구조에서는 최저가만 보고 “반값”이라고 말하면 안 됩니다. 최저가가 낮아지는 만큼 인수 부족분이 늘어, 총 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,329,780원 |
| 1. 임차인 허은비 보증금 (우선변제) | 226,000,000원 | 106,940,220원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 196,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 109,270,000원 가정 시 임차인 보증금 부족분은 119,059,780원으로 계산됩니다. 확약 유효 시 그 임차인의 실질 인수는 0원*이나, 확약 원본 확인 전에는 인수형 구조로 보수적으로 봐야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “인천부흥초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근 “장제로” 로변 등에 버스정류장이 소재하며, 남서측 근거리에 “부평역”이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 2층 102-204호입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 2017.08.31입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 기계식주차설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 규제·용도. 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 기준 금지. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 핵심입니다. 시세 비교와 수익성 판단은 최저가 109,270,000원이 아니라 실질취득 228,329,780원 또는 확약 유효 시의 별도 구조로 해야 합니다.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 확약의 대상, 조건, 말소 시점, 낙찰자에게 임차권 인수를 요구하지 않는다는 취지를 원본으로 확인하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 데이터상 실제 임차인은 허은비 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고는 표시되어 있지 않습니다. 다만 현장조사시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계는 미상이라는 감정요항도 함께 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸 표시가 있으나, 명세서상 인수권리로 언급된 만큼 말소동의 확약서와 배당 후 말소 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 원본을 직접 확인하고 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “반값 최저가”가 아니라 “보증금 고정가”다
이 물건의 겉모습은 2회 유찰된 오피스텔입니다. 감정가 223,000,000원에서 최저가 109,270,000원까지 내려와 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 226,000,000원이고, 현재 회차 배당 부족분은 119,059,780원입니다. 확약을 반영하지 않으면 실질취득은 228,329,780원으로 감정가를 웃돕니다. 즉 최저가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나는 구조라, 낙찰가가 내려가도 총액 부담은 보증금 수준에서 벗어나지 않습니다.
결론은 명확합니다. 확약서가 유효하게 적용되어 허은비 임차권등기 인수가 실질 0원*으로 정리되는지 확인되기 전에는 공격적으로 보기 어렵습니다. 확약이 확인되면 가격 판단을 다시 할 수 있지만, 확약 확인 전 기준으로는 인수형 고위험 물건입니다.
