부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경510758 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 53.25㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

115,920,000원 1억 1,592만 감정가 168,000,000원

감정가의 69% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 82,320,000원 최저가 대비 +40%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

823만원

최저가의 10% · 8,232,000원

실거래 대비

▼ 58.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 2.80억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권등기로 보증금 인수 가능성이 핵심인 다세대. 현재 최저가보다 실질취득 기준 판단이 필요합니다.

가격 최저가 82,320,000원이지만 임차보증금 부족분 109,561,760원 인수 가능성으로 실질취득 부담 검토 필요
자금 입찰보증금 약 8,232,000원 · 낙찰 후 임차보증금 인수 가능
리스크 임차권등기 박수영 대항력·우선변제권 존재. 보증기관 확약 여부 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 절반 수준까지 떨어진 최저가는 매력적으로 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 박수영의 보증금 190,000,000원 중 배당 부족분 109,561,760원은 매수인이 인수할 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

168,000,000원 / 82,320,000원

2회 유찰

임차보증금

190,000,000원

대항력 임차권

실질취득 부담

191,883,520원

낙찰가+인수 가능액

핵심지표

C · 38점

인수 리스크 중심

인천지방법원 2025타경510758. 인천 미추홀구 도화동 드림타워3 201호 다세대주택입니다. 감정가는 168,000,000원이고 두 차례 유찰 후 현재 최저가는 82,320,000원입니다. 숫자만 보면 절반 가격이지만, 등기부상 2023년 설정된 주택임차권등기가 존재해 일반적인 저가 낙찰 물건과는 다릅니다.

임차인 박수영은 전입 2021.10.08, 확정일자 2021.10.27로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다. 현재 배당에서는 80,438,240원이 배당되고 부족분 109,561,760원이 남아 매수인 인수 가능성이 발생합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경510758
소재지	인천광역시 미추홀구 도화동 528-9 드림타워3 2층 201호
물건종류	다세대 · 전용 53.25㎡
소유자	오동현
감정가 / 최저가	168,000,000원 / 82,320,000원
매각기일	2026.06.30
청구금액	190,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차보증금

임차인	전입	확정일자	보증금	권리
박수영	2021.10.08	2021.10.27	190,000,000원	대항력 有 · 우선변제 有 · 인수 가능

⚠️ 매수인 인수 가능성 최저가 82,320,000원 기준 배당 후 임차보증금 부족분 109,561,760원이 남습니다. 따라서 단순 낙찰가는 실제 취득비용이 아닙니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,881,760원
임차인 박수영 보증금	190,000,000원	80,438,240원
가압류·압류 등 후순위	-	0원
매수인 인수 가능액	109,561,760원	-

배당 분배

감정가 vs 실질취득

실질취득 부담은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 가능성을 반영해 판단해야 합니다.

⚠️ 보증기관 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택임차권등기 말소 관련 주택도시보증공사의 확약서 제출 내용이 확인됩니다. 확약 범위와 효력은 해당 서류 원본 확인이 필요하며, 확약이 적용되지 않는 부분의 인수 위험은 별도로 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천 미추홀구 도화동 소재로 도화초등학교 인근 주거지역이며 단독주택·다세대주택 및 근린시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장 및 도화역 이용이 가능한 지역입니다.
건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호이며 위생·가스·난방·승강기 설비가 확인됩니다.
환금성. 드림타워3는 8세대 규모이며 최근 거래는 2021.10월 190,000,000원 1건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

낙찰가만 보지 말 것. 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득 비용으로 판단해야 합니다.
임차권등기 확인. 박수영 임차권의 대항력·우선변제권 및 확약서 효력을 원본 확인해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 절반, 하지만 비용은 아니다”

이 물건은 최저가 자체는 감정가 대비 크게 낮아 보입니다. 그러나 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 남아 있어, 낮은 입찰가가 곧 저렴한 취득을 의미하지 않습니다. 확약 범위 확인 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.

부동산강제경매

최저가는 낮지만, 진짜 비용은 임차보증금이다 — 드림타워3 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차보증금

③ 예상배당표 (현재 최저가 기준)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 절반, 하지만 비용은 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	1억 6,800만원
2	2026-05-26	유찰	1억 1,760만원
3	2026-06-30	대기	8,232만원