부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 근저당 1건이 기준권리이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 권리 위험은 낮습니다. 다만 이 물건은 단순 상가가 아니라 토지 4,570㎡와 근린생활시설이 결합된 복합 물건으로, 낙찰 이후 활용성과 환금성이 핵심 판단 요소입니다.

감정가

3,552,658,000원

기타 + 토지

최저매각가

1,740,802,000원

2회 유찰

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

핵심지표

감정가 49%

현재 회차

수원지방법원 2025타경50981. 경기도 안산시 단원구 대부남동 329-8 소재 건물 및 토지 경매입니다. 감정가는 35억5,265만원, 현재 최저매각가는 17억4,080만원으로 2회 유찰 후 진행 중입니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 을구 1번 송산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 일반 아파트처럼 단순 비교할 수 있는 물건은 아닙니다. 감정평가상 근린생활시설과 토지가 함께 포함되어 있고, 자연녹지지역·성장관리권역 등 토지 이용 조건을 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경50981
소재지	경기도 안산시 단원구 대부남동 329-8
물건종류	기타 + 토지 · 건물 1동
이용상태	근린생활시설
소유자	주식회사러브썸팜, 주식회사엠에스개발
감정가 / 최저가	3,552,658,000원 / 1,740,802,000원
신청채권자 / 청구	송산농업협동조합 / 2,809,939,046원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2023.11.10 설정된 송산농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,510,000,000원입니다. 이후 2025.01.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자는 등기상 후순위 권리를 떠안지 않습니다.

② 예상배당표 (최저매각가 1,740,802,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	19,808,020원
근저당 · 송산농업협동조합	3,510,000,000원	1,720,993,980원
소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액이 매각대금을 초과하여 현재 회차에서는 근저당권 일부 미배당이 발생합니다. 매수인에게 미배당 채권이 이전되는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분

회차별 매각가 시나리오

유찰 시 매각가는 낮아지지만 근저당 미배당 규모는 증가합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액 0원입니다. 임차보증금 승계 위험도 확인되지 않습니다.

⚠️ 물건 관점 토지와 근린생활시설이 결합된 복합 물건입니다. 자연녹지지역, 준보전산지 등 토지 규제와 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.

③ 토지·입지 분석

위치. 안산시 단원구 대부남동 소재 더헤븐CC 동측 인근으로 농경지·임야·단독주택·펜션·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 간선도로 접근성 및 노선버스 이용 여건은 보통 수준입니다.
토지. 토지면적 4,570㎡, 자연녹지지역이며 성장관리권역·준보전산지 등 토지이용 제한 사항이 포함됩니다.
건물. 일반철골구조 기타지붕 1층 근린생활시설이며 기본 전기·급배수·위생설비가 되어 있습니다.

④ 입찰 체크리스트

활용성 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 만큼 낙찰 후 이용 목적과 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
임대관계 확인. 임대관계는 확인이 필요하며 실제 점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
권리 확인. 등기상 인수권리는 없지만 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
가격 판단. 감정가 대비 49%까지 내려온 상태지만 복합 용도 특성상 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 활용성”

이 물건의 가장 큰 장점은 권리 구조입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 토지와 근린생활시설이 결합된 복합 물건이라는 점에서 일반 부동산처럼 낙찰가 할인만 보고 접근하기는 어렵습니다. 최종 판단 기준은 대부남동 입지에서 해당 토지와 시설을 어떻게 활용할 수 있는가입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-01-13	유찰	35억 5,265만원
2	2026-02-24	유찰	24억 8,686만원
3	2026-06-30	대기	17억 4,080만원

부동산임의경매

권리는 단순하지만, 토지·근린 복합의 환금성이 변수다 — 안산 대부남동 329-8

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 예상배당표 (최저매각가 1,740,802,000원 가정)

③ 토지·입지 분석

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 활용성”

사건 개요

물건 전체 내역 (5)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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